Rozhodovací praxe: Jaké dopady má vypovězení nájmu bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů?
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15.11.2018, sp. zn.: 26 Cdo 3328/2017
„Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou, její neoprávněnost proto musí nájemce uplatit žalobou podle § 2290 OZ.“
Nejvyšší soud se zabýval otázkou, zda výpověď, jíž pronajímatel vypověděl nájem bytu z jiného než zákonem stanoveného důvodu, je neplatná, nebo se jedná o neoprávněně danou výpověď, kterou může soud přezkoumat jen v řízení dle § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
Dle skutkového děje uzavřel nájemce nájemní smlouvu na byt na dobu svého života s nájemným ve výši 1,- Kč ročně. Na základě darovací smlouvy došlo ke změně pronajímatele, přičemž nový pronajímatel uplatnil výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ s odůvodněním, že byt potřebuje pro sebe. Výpověď byla řádně doručena a obsahovala veškeré zákonem požadované náležitosti, tedy i poučení o možnosti vznést námitky a žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.
Nájemce nepodal námitky proti výpovědi ani žalobu na přezkum její oprávněnosti k soudu, avšak odmítl se z bytu vystěhovat. Pronajímatel tak přistoupil k žalobě na vyklizení bytu a této žalobě vyhověl, jak soud I. stupně, tak soud odvolací.
Nájemce v dovolání podaném k Nejvyššímu soudu argumentoval, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, když byla uzavřena na dobu jeho života, a tak výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. a) OZ je neplatný.
Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu se nepochybně jednalo o nájemní smlouvu na dobu určitou, když nájem bytu byl sjednán na dobu nájemcova života. Avšak vypověděl-li pronajímatel nájem bytu z jiného důvodu než stanovuje zákon, nejedná se o výpověď neplatnou dle § 580 OZ, přičemž nelze taktéž konstatovat, že by tím byla porušena ochrana nájemce, jakožto slabší smluvní strany. Ustanovení o nájmu bytu v OZ je úpravou relativně kogentní, resp. chrání práva nájemce. Pronajímatel se nemůže v neprospěch nájemce od této úpravy odchýlit, to platí i pro vypovězení nájmu bytu, kdy pronajímatel je oprávněn nájem bytu vypovědět jen z taxativně uvedených důvodů. Na druhou stranu poskytuje OZ nájemci právo se vůči výpovědi bránit žalobou u soudu.
Kdy je tedy výpověď z nájmu bytu neoprávněná?
Oprávněnost výpovědi neboli její důvodnost znamená naplnění uplatněného výpovědního důvodu, např. zda nájemce skutečně nezaplatil nájemné, dal byt bez souhlasu pronajímatele do podnájmu, pronajímatel opravdu potřebuje byt pro sebe. Oprávněnost (důvodnost) výpovědi nelze zkoumat v jiném řízení než v řízení dle § 2290 OZ.
Uvede-li pronajímatel dostatečně určitě a srozumitelně ve výpovědi důvod, pro který nájem bytu vypovídá, tedy skutkově ho vylíčí, pak otázka, zda uplatnil zákonem stanovený důvod dle § 2288 nebo § 2291 OZ, je otázkou důvodnosti dané výpovědi, tedy otázkou její oprávněnosti v užším smyslu.
Má-li proto nájemce za to, že důvod uvedený ve výpovědi není dán – ať již proto, že se vytýkaný skutek nestal, např. nájem zaplatil, byt do podnájmu třetí osobě nedal – musí se žalobou podle § 2290 OZ do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi domáhat přezkumu její oprávněnosti. Uplatnil-li pronajímatel „nesprávný“ výpovědní důvod, nejde o výpověď neplatnou (absolutně či relativně), ale jen o výpověď neoprávněnou.
Soud také rozlišuje mezi neoprávněnou výpovědí z nájmu bytu a výpovědí neplatnou či zdánlivou. Při neoprávněné výpovědi z nájmu bytu může soud zkoumat její neoprávněnost pouze na základě žaloby podané nájemcem ve lhůtě 2 měsíců. Neplatnost či zdánlivost výpovědi z nájmu bytu může soud vyřknout i v řízení na vyklizení bytu, a to i v případě, že nájemce nepodal žalobu dle § 2290 OZ.
Rozhodnutí bylo schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek na poradě občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu dne 12. 6. 2019, publikováno ve sbírce bylo pod č. 112/2019.
