Co přináší novela občanského zákoníku?
Dne 15.4.2020 vstoupil v platnost zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
Tento zákon, jak jeho název vypovídá, novelizuje s účinností od 1.7.2020 některá ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).
Níže Vám přinášíme stručný přehled největších změn, které na našem území již brzy nastanou.
- Zrušení předkupního práva k nemovitým věcem
Doposud platilo, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci, měli spoluvlastníci předkupní právo, vyjma případů, kdy se převod uskutečňoval mezi osobami blízkými. Mělo-li o podíl na nemovité věci zájem více spoluvlastníků, mohli jej nabýt společně dle velikosti jejich podílů.
V praxi toto ustanovení způsobovalo značné problémy, a to zejména při převodu bytu, ke kterému náleželo parkování ve společných garážích. Tyto garáže totiž byly často vymezeny jako nebytová jednotka spoluvlastněná všemi vlastníky bytových jednotek v domě. Prodávající tak musel nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na garážích všem ostatním spoluvlastníkům (sousedům). Ve výsledku pak jedno parkovací stání mohly vlastnit i desítky osob.
Nově ustanovení § 1124 občanského zákoníku, v novelizovaném znění, stanovuje, že zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci se užije pouze v těchto případech:
a) Spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, u níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Předkupní právo navíc trvá pouze 6 měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.
Zákonné předkupní právo se však ani zde neuplatní, pokud jeden ze spoluvlastníků převádí svůj spoluvlastnický podíl jinému spoluvlastníkovi, svému manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.
Předkupní právo se uplatní jak pro úplatné, tak i bezúplatné převody. U bezúplatných převodů pak mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za obvyklou cenu. To ostatně platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
b) Spoluvlastnictví k zemědělskému závodu založené pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, u níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Doba trvání předkupního práva není omezena.
Zákonné předkupní právo se neuplatní, pokud spoluvlastník převádí svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem dle zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníkovi. Je třeba upozornit, že uvedené se užije i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva písemně vzdal.
Pokud byla uzavřena smlouva na převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci přede dnem 1.7.2020, je tento spoluvlastník povinen nabídnout ostatním spoluvlastníkům podíl, resp. užije se právní úprava dosavadní, účinná do 1.7.2020.
- Změna prohlášení vlastníka (prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku)
Častým problémem v bytových domech bylo přijetí 100 % souhlasu všech vlastníků jednotek o změně společných částech domu. Od 1.7.2020 je k takovému přijetí možné obdržet pouze většinu hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech a nejde o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky. Nově tak například bude snazší vybudovat výtah v domě.
- Společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) může založit i jediný vlastník všech jednotek. Zejména u nově postavených domů s bytovými jednotkami přinese tato novela developerům výhodu.
Povinně bude muset být založeno SVJ u domu s nejméně 5 jednotkami, pokud alespoň 4 jsou ve vlastnictví různých osob, přičemž k přijetí stanov postačí nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek.
- Smluvní pokuta u nájmu bytu a domu
V současné době je ujednání o smluvní pokutě zatěžující nájemce v nájemní smlouvě na byt a dům zakázané a k takovému ujednání se nepřihlíží. Po 1.7.2020 si nájemce s pronajímatelem mohou v takové nájemní smlouvě ujednat jak jistotu, tak smluvní pokutu zajišťující závazek nájemce. Omezením je, že výše smluvní pokuty a výše jistoty nesmí v součtu převyšovat trojnásobek měsíčního nájemného. Výhodou jistoty je, že pronajímatel disponuje finančními prostředky od nájemce a v případech, kdy nájemce nehradí nájemné nebo jinak poruší svou povinnost, nemusí pronajímatel po nájemci peníze vymáhat. Za nevýhodu jistoty lze považovat její zákonné úročení.
