Důsledky opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na smluvní vztahy z nájmů a podnájmů

Dne 27.4.2020 byly ve Sbírce zákonů publikovány dva nové zákony za účelem zmírnění dopadů protikoronavirových opatření na vztahy z nájmů a podnájmů. V následujících pár odstavcích si ukážeme, co nového přináší, ale také v čem se obě úpravy shodují, popřípadě odlišují.

Prvním je zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon k uspokojování bytové potřeby“). Druhým je z č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání (dále jen „zákon o prostorech sloužících podnikání“). Oba zákony nabyly účinnosti dnem vyhlášení ve Sbírce zákonů, tj. dnem 27.4.2020.

Důvodové zprávy k oběma zákonům odůvodňují potřebu nové úpravy především urychlenou nutností přijmout dostatečná opatření ke zmírnění negativních ekonomických a sociálních dopadů protikoronavirových opatření, a to napříč celou společností. Zákonodárce v důvodové zprávě k zákonu k uspokojování bytové potřeby připouští, že vlivem protikoronavirových opatření mohou domácnosti přijít o část svých příjmů a nebudou tak schopny hradit nájemné, případně podnájemné v plné výši. Omezení přijatá v souvislosti s epidemií koronaviru mají bezesporu neblahé důsledky nejen na finanční situaci domácností, ale i na fungování podnikatelských subjektů. Za cíl si proto oba zákony shodně kladou především zlepšení postavení nájemců a podnájemců, jejichž finanční potíže mají svůj původ v omezeních, která vyvolala mimořádná opatření vydaná za účelem zmírnění koronavirové epidemie.

Vzhledem k tomu, že byly oba zákony přijaty za účelem ochrany nájemců a podnájemců, tak nikoho asi nepřekvapí, že ujednání, která se odchylují od kogentních ustanovení těchto zákonů v neprospěch nájemce, resp. podnájemce, jsou sankcionovány zdánlivostí.

Na jaké vztahy se nová opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru použijí?

Zákon k uspokojování bytové potřeby se uplatní na nájem (a obdobně i na podnájem) bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu (podnájmu) uspokojování bytové potřeby nájemce (podnájemce).

Zákon o prostorech sloužících podnikání se použije na nájem (nebo podnájem) prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu (či podnájmu) provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu (podnájmu) v nájemní smlouvě vyjádřen. Ustanovení zákona o prostorech sloužících  podnikání lze aplikovat i na vztah založený pachtovní smlouvou, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.

Vymezení rozhodné a ochranné doby

Oba zákony stanovují tzv. rozhodnou dobu, která běží od 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii koronaviru, nejpozději však do 31.7.2020, v případě zákona k uspokojování bytové potřeby, a od 12.3.2020 do 30.6.2020 v případě zákona o prostorech sloužících podnikání. Oba zákony stanovují rovněž tzv. ochrannou dobu, která je pro oba zákony totožná a běží od 27.4.2020 do 31.12.2020.

Jaký je význam rozhodné a ochranné doby, se blíže dozvíme v bodech následujících.

Změny v právech a povinnostech u prostor sloužících podnikání

V ochranné době nemůže pronajímatel jednostranně ukončit nájemní vztah pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Zákaz ukončit nájemní vztah se však vztahuje pouze na prodlení, které nastalo v rozhodné době a v důsledku omezeních plynoucích z mimořádného opatření, které znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Ale pozor, právo pronajímatele ukončit nájemní vztah z jiných důvodů tím není dotčeno – totéž platí pro jiná práva pronajímatele, která vznikla v důsledku prodlení nájemce.

Pro uplatnění ochrany je nájemce povinen do 15 dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného, předložit pronajímateli listiny, jež osvědčují, že prodlení vzniklo v rozhodné době a v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření, které znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Pozitivní je určitě skutečnost, že se ochranná doba uplatní automaticky a není potřeba o ni žádat.[1]

Nájemce má dále povinnost uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem. Právo vypovědět nájem má pronajímatel také v případě, kdy nájemce prohlásí, že dluhy na nájemném ani v ochranné době neuhradí. V obou případech činí výpovědní doba pouhých 5 dní. Zanikne-li či skončí-li však nájem již před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, a to do 30 dnů od skončení nebo zániku nájmu.

Zákon o prostorech sloužící  podnikání pamatuje také na ochranu pronajímatele v tom směru, že mu umožňuje po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu – za předpokladu, že už nelze spravedlivě požadovat, aby snášel omezení stanovená tímto zákonem. Pronajímatel by měl uplatňovat své právo přímo vůči nájemci, pokud ale dohoda skončí neúspěchem, může se svého práva domáhat prostřednictvím soudu.

Na základě konstrukce zákona lze dovodit, že tato pravidla se použijí nejen v případě nájmu, ale i podnájmu.

Změny v právech a povinnostech u prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby

Změny týkající se práv a povinností u bytů, domů, nebo jejich částí se v zásadě neliší od výše popsaných změn, jež se týkají prostor sloužících podnikání. I zde zákon zakazuje jednostranné ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele pouze z důvodu prodlení s placením nájemného. Ochrana nájemce se samozřejmě týká pouze takového prodlení, které nastalo v rozhodné době a převážně v důsledku mimořádného opatření při epidemii a které znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Oproti úpravě obsažené v zákoně o prostorech sloužících podnikání má pronajímatel bytu, domu nebo jeho části právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době. Právo vypovědět nájem bez výpovědní doby má pronajímatel bytu, domu nebo jeho části i tehdy, není-li pochyb (např. na základě prohlášení nájemce) o tom, že nájemce tyto pohledávky neuhradí ani v ochranné době.

Nájemce bytu, domu nebo jeho části má povinnost osvědčit a doložit pronajímateli hodnověrným způsobem, že jeho platební neschopnost vznikla v přímé souvislosti s krizovými opatřeními, resp. slovy zákona převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Ve srovnání s nájmem prostoru sloužícím podnikání, kde je nájemce povinen předložit listiny dokazující tuto neschopnost do 15 dnů, vyžaduje zákon k uspokojování bytové potřeby doložit okolnosti prodlení bez zbytečného odkladu. Platební neschopnost se dokládá potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému je pro vystavení potvrzení nutné nejdříve doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodický pokyn. Metodický pokyn zatím vydán nebyl, a je proto otázkou, jak mají nájemci do doby vydání metodického pokynu postupovat. Jednou z možností, jak platební neschopnost do té doby doložit, by mohlo být například předložení výpovědi z pracovního poměru.[2]

I zde lze spatřit snahu zákonodárce poskytnout alespoň minimální ochranu pronajímateli – zejména pokud by se v důsledku omezení chránících nájemce pronajímatel ocitl ve značné nouzi. Pojetí ochrany pronajímatele je obdobné jako u zákona o prostorech sloužících podnikání. Důkazem by mohla být skutečnost, že v původním návrhu zákona o prostorech sloužících podnikání bylo navíc zdůrazněno, že požadovat zrušení nájmu je významné především pro podnikatele, jejichž jediným zdrojem obživy je právě nájem.

Na základě konstrukce zákona lze dovodit, že tato pravidla se použijí nejen v případě nájmu, ale i podnájmu.

Pro úplnost pak dodáváme, že zákon k uspokojování bytové potřeby nově umožňuje rovněž odklad splatnosti splátek jistiny a příslušenství úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení na dobu do 30.11.2020. Podmínkou je však doložení neschopnosti splácet úvěr a stejně jako v předchozích případech, tak i zde se jedná o neschopnost, která vznikla v důsledku mimořádného opatření. Zákon k uspokojování bytové potřeby by měl podle důvodové zprávyeliminovat dopady nouzového stavu na osoby, které nebudou schopny splácet „půjčky“ poskytnuté Statním fondem rozvoje bydlení. Je ale namístě upozornit, že se jedná o odklad splátek, a nikoliv o jejich prominutí. Odloží-li uvedeným způsobem úvěrovaný splatnost, pouze tím celkovou dobu splácení úvěru prodlouží o dobu, na kterou byla splatnost jistiny a příslušenství úvěru odložena. O odklad splátek je možné žádat prostřednictvím žádosti, kterou lze najít na internetových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení.[3]

[1]Deloitte Legal. Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících podnikání. Právní prostor. Dostupné na: www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/zakon-o-nekterych-opatrenich-ke-zmirneni-dopadu-epidemie-koronaviru-na-najemce-prostor-slouzicich-podnikani

[2]HEJNÁ, Veronika. Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu? Dostupné na: www.hypoindex.cz/clanky/zakon-ke-zmirneni-dopadu-koronaviru-kdy-lze-vypovedet-najem-bytu/

[3]Dostupné na: www.sfrb.cz/detail-novinky/news/zadost-o-reseni-mimoradne-situace/?tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&cHash=c5a7ca5e3087862c69b5e3d0e963a8ca