Zpět

Rozhodovací praxe: Dohoda o inflační doložce vylučuje právo domáhat se určení výše nájemného soudem

25. června 2020

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.5.2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018

„Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase.“ 

 

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) ponechává na pronajímateli a nájemci, aby si v nájemní smlouvě dohodli, zda a jak bude upraveno zvyšování (případně i snižování) nájemného. Změnu výše nájemného si mohou strany sjednat např. k určitému datu nebo jednostranným jednáním, přičemž podmínky, za kterých dojde ke zvýšení nájemného musí být sjednány dostatečně určitě.

Ustanovení § 2249 odst. 1 OZ stanovuje: Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. V praxi to znamená následující. Nájemce hradí nájemné ve výši 10.000,- Kč měsíčně, pronajímatel se rozhodne, že nájemné navýší. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného buď rovnou na částku 12.000,- Kč, tedy přímo o 20 % z původní částky (10.000,- Kč) a následující 2 roky nájemné nezvyšovat nebo může navrhnout navýšení nájemného například první rok pouze o 500,- Kč, druhý rok o 1.000,- Kč a třetí rok o 500,- Kč, čímž v případě, že se za první dva roky skutečně nájemné podle jeho návrhů navýší, splní i pro třetí rok jak podmínku navýšení nájemného za tři roky maximálně o 20 % z původní částky, tak současně i podmínky odstupu návrhu ve zvyšování nájemného nejméně 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, soud tedy není vázán 20 % limitem, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu. [1]

Je pronajímatel oprávněn navrhnout soudu, aby zvýšil nájemné na výši obvyklou, byla-li mezi ním a nájemcem ujednána pouze inflační doložka? Soud se zabýval případem, kdy si smluvní strany ujednaly navyšování nájemného jednou za 3 roky o výši, kolik činí míra inflace za uplynulý kalendářní rok, přičemž k takové dohodě došlo za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „původní OZ“).

Ujednání smluvních stran, že nájemné se bude zvyšovat o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem,[2] je typickou a v praxi často využívanou dohodou o možné změně nájemného jednostranným jednáním pronajímatele s tím, že je jen na něm, zda této možnosti využije a nájemné v tomto rozsahu zvýší.[3] Inflační doložka se považuje za dohodu o zvyšování nájemného bez ohledu na to, jaký interval si účastníci sjednali pro její uplatňování.

Ačkoliv je třeba brát zřetel na smluvní volnost, smluvní strany by měly ustanovení o zvyšování nájemného, které si v nájemní smlouvě sjednaly, respektovat, je třeba na dále pamatovat na institut podstatné změny okolností.[4] O podstatnou změnu okolností se bude jednat pouze v případě, že mezi nájemcem a pronajímatelem nastalo zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů ohledně výše nájemného, které způsobuje zvlášť hrubý nepoměr v jejich právech a povinnostech. Tento zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran může pronajímatel odstranit návrhem na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 OZ. V písemném návrhu na zvýšení nájemného je pronajímatel povinen dodržet výše zmíněný 20 % limit a objasnit důvody zvlášť hrubého nepoměru. Pokud nájemce nebude souhlasit s návrhem na zvýšení nájemného, může se pronajímatel obrátit na soud dle § 2249 odst. 3 OZ. Nastala-li tedy podstatná změna okolností,[5] se kterou smluvní strany při dohodě o zvyšování nájemného v nájemní smlouvě nepočítaly, nemusí se pronajímatel domáhat obnovení jednání o nájemní smlouvě v části o zvyšování nájemného, ale může rovnou postupovat dle § 2249 OZ.

Za podstatnou změnu okolností však nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. Soud při úvaze, zda je na místě prolomení zásady pacta sunt servanda, musí vždy pečlivě zohlednit a zvážit všechny okolnosti jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce a vycházet přitom z konkrétních zjištění.

Závěrem, sjednání inflační doložky v nájemní smlouvě se považuje za dohodu o zvyšování nájemného.[6]V takovém případě pronajímatel není oprávněn navrhnout nájemci zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 OZ ani se nemůže obrátit na soud dle § 2249 odst. 3 OZ. Nastal-li ovšem mezi pronajímatelem a nájemcem zvlášť hrubý nepoměr ohledně výše nájemného, pak je pronajímatel oprávněn postupovat dle § 2249 OZ, přičemž je povinen odůvodnit nespravedlivé uspořádání jejich vztahu. Za závažnou změnu okolností však nelze považovat prostou situaci, kdy výše nájemného nedosahuje výše tržního nájemného v daném čase. Tato okolnost nebyla při uzavírání nájemní smlouvy nepředvídatelná, neboť smluvní strany musí brát v potaz budoucí vývoj ekonomiky.   

 


[1] § 2249 odst. 3 OZ

[2] Pozn.: tzv. „inflační doložka“

[3] Hulmák M. a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 372

[4] § 1765 OZ

[5] Pozn.: Zásada clausula rebus sic stantibus je typická především u závazků s opětujícím se plněním (typicky nájemní smlouvy), není-li v nich výslovně stanoveno něco jiného, lze mít zásadně za to, že tyto smlouvy jsou mlčky uzavírány s takto ujednanou doložkou.

[6] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4677/2009