Rozhodovací praxe: Kupuji dům či byt aneb musí mě zajímat, jestli s prodejem souhlasí manžel prodávajícího?

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 21 Cdo 3017/2019-125 ze dne 2.6.2020

„Souhlas manžela k prodeji domu nebo bytu, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a kterého je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, je nutný i tehdy, pokud druhý manžel nemá k tomuto domu či bytu vlastnické ani žádné jiné věcné nebo závazkové právo (např. výpůjčka).“

Mnoho z nás si plánuje pořídit byt či dům. Nezřídka pro nás přitom bude na straně prodávající smluvním partnerem ženatá či vdaná osoba.

Zřejmě nám nebude činit problém dovtípit se (kladné) odpovědi na položenou otázku v jasných případech, kdy jsou oba manželé v katastru nemovitostí zapsaní jako výluční vlastníci kupovaného domu či bytu v režimu společného jmění manželů či podle tohoto zápisu kupovaný dům či byt každý z poloviny spoluvlastní.

Nicméně pojďme se podívat na o poznání zapeklitější případ.

V katastru nemovitostí je jako výlučný vlastník kupovaného domu či bytu zapsán pouze jeden z manželů. Tento manžel také skutečně kupovaný dům či byt výlučně vlastní. Nicméně s druhým z manželů v kupovaném domě či bytě bydlí. Tento dům či byt je přitom k bydlení manželů současně nezbytně třeba, protože manželé nemohou svou potřebu bydlení realizovat jinde, např. v jiném vlastním bytě.

Manžel se jednoho dne rozhodne dům či byt prodat. Druhému z manželů však o prodeji neřekne nebo ještě hůře mu o prodeji sice řekne, ale ten s prodejem nesouhlasí.

Vy si tuto věc u prodávajícího manžela při koupi neověříte a takový dům či byt koupíte v domnění, že je vše v pořádku.

Následně jste ale nemile překvapeni, když se druhý z manželů (ten, který o prodeji nevěděl či byl proti němu) za rok od koupě dovolává neplatnosti prodeje.

Prodávající manžel Vás chlácholí, že přeci kupovaný dům či byt byl výlučně jeho, druhý manžel tudíž nemá do věci co mluvit, protože v kupovaném domě či bytě pouze spolubydlel v rámci manželství a co, tak prostě teď nemá adekvátní bydlení, je to jeho věc.

Myslíte si, že s napadením prodeje druhý manžel uspěje?

Nebudeme Vás déle napínat, pokud se nepodaří prokázat, že prodávající manžel zajistil druhému manželovi po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním (tj. bydlením v kupovaném domě či bytě), bude podle posledního rozhodnutí Nejvyššího soudu odpověď kladná.

Nejvyšší soud totiž vyslovil názor, že není rozhodující, jestli k takovému kupovanému domu či bytu má druhý manžel právní vztah (vlastnictví, spoluvlastnictví, výpůjčka apod.), ale zda se v kupovaném domu nebo bytu nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny a zda je současně takového kupovaného domu či bytu k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba.

Vám tak zbydou oči pro pláč. V případě, že se druhý z manželů úspěšně dovolá neplatnosti prodeje, totiž kupní smlouva nebude mít sledované (zamýšlené) právní účinky a vlastnické právo k domu či bytu po právu nenabudete. A to už nemluvíme o těžkostech vyplývajících ze vzájemného vypořádání z neplatné kupní smlouvy.

Pro praxi tak plyne poučení, že pokud kupujete byt či dům, zjistěte si bez ohledu na stav zapsaný v katastru nemovitostí a skutečný právní stav (to, že je někdo zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník ještě automaticky neznamená, že jím také je), zda má prodávající manžela a nechte si (samozřejmě ideálně písemně) předem potvrdit od takového manžela, že s prodejem bytu či domu souhlasí.