Zpět

Smluvní pokuta u nájmu bytu a domu

8. června 2020

Již bylo v některých našich předchozích článcích naznačeno, že od 1.7.2020 se zákonem č. 163/2020 Sb. novelizuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), který znovu zavádí institut smluvní pokuty u nájmu bytu či domu.

V současné době je známo, že pokud pronajímatel zakomponuje do nájemní smlouvy na byt či dům smluvní pokutu, nepřihlíží se k takovému ujednání dle § 2239 OZ: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“

Nově však nájemní smlouvy uzavřené od 1.7.2020 mohou obsahovat ujednání o smluvní pokutě. Nutno upozornit, že nájemní smlouvy uzavřené před tímto datem nemohou institut smluvní pokuty obsahovat.

Proč se vlastně smluvní pokuta u nájmu bytu či domu znovu zavádí?

Ačkoliv dosavadní právní úprava chránila nájemce, jakožto slabší smluvní stranu, je třeba si uvědomit, že takové omezení smluvní autonomie mohlo znamenat omezující faktor v přístupu k nájemnímu bydlení.Pronajímatel dle dosavadní právní úpravy byl oprávněn požadovat po nájemci jistotu ve výši až trojnásobku měsíčního nájemného. Jednalo se o jediný možný peněžitý prostředek, který pronajímateli zajišťoval jakousi ochranu před eventuálními riziky spojenými s neplněním povinností ze strany nájemce. Pronajímatelé tak často požadovali po zájemcích o nájem bytu či domu uhrazení jistoty v maximální povolené výši, tj. ve výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Vezmeme-li v úvahu, že nájemce bývá dle nájemních smluv na začátku nájemního vztahu pravidelně povinen uhradit pronajímateli nájemné (někdy i na více měsíců) dopředu, uhradit jistotu, někdy také provizi realitní kanceláři za zprostředkování nájmu bytu či domu, musí tak v danou chvíli disponovat vysokým finančním obnosem.

Z toho důvodu zákonodárce přistoupil k znovuzavedení smluvní pokuty, neboť nedisponuje-li zájemce o nájemní byt či dům dostatkem finančních prostředků na složení jistoty, upřednostní pronajímatel jiného zájemce, eventuálně mohou být rizika spojená s nájmem pronajímatelem promítnuta do zvýšeného nájemného.

Dalším důvodem bylo to, že pronajímatel může využít peněžní prostředky z jistoty jen při skutečně nastalé škodě (dluhu), jejíž existence a výše byla prokázána. Proto například u porušení smluvních povinností nájemcem (např. při neprovedení závěrečného úklidu) bylo obtížné takové porušení nejen prokázat, ale především vyčíslit. Zavedením smluvní pokuty zákonodárce předpokládá, že nájemce bude mít větší motivaci dodržovat povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy. Smluvní pokuta tak bude plnit funkci motivační paušalizované náhrady škody.

V jaké výši může pronajímatel požadovat zaplacení smluvní pokuty?

Zákonodárce pronajímateli umožňuje požadovat jistotu nebo smluvní pokutu nebo kombinací obojího, avšak vždy v souhrnu maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Uvedeme si to na konkrétním případě. Pronajímatel nabízí byt k pronájmu, jehož měsíční nájemné činí 10.000,- Kč. Pronajímatel se s nájemcem dohodne, že při vzniku nájmu bytu uhradí nájemce pronajímateli jistotu ve výši jednoho měsíčního nájemného, tedy ve výši 10.000,- Kč. V takovém případě může pronajímatel od 1.7.2020 do nájemní smlouvy zakomponovat, že je oprávněn po nájemci požadovat zaplacení smluvní pokuty za porušení jeho povinností ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného, tedy 20.000,- Kč. Pokud by pronajímatel požadoval uhrazení jistoty ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného (20.000,- Kč), mohl by po nájemci požadovat zaplacení smluvní pokuty pouze ve výši jednoho měsíčního nájemného (10.000,- Kč). Pronajímatel také může požadovat pouze jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (30.000,- Kč) nebo pouze smluvní pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (30.000,- Kč). Limity je třeba chápat tak, že jde o maximální plnění, na něž může pronajímateli vůči nájemci vzniknout právo za celou dobu trvání nájmu.

Na daném příkladu je vidět, že pronajímatel má na výběr mnoho variant, jak si pojistit plnění nájemcových povinností, vždy však při respektování maximální výše trojnásobku měsíčního nájemného.

Na závěr přikládáme nové znění ustanovení § 2254 odst. 1 OZ: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.