Vzdání se zástavního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí

Zástavní právo zřízené k nemovitosti patří nejen v realitní praxi mezi jeden z nejvyužívanějších zajišťovacích nástrojů. Často je využíváno věřiteli poskytujícími finanční prostředky pro financování koupě či výstavby nemovitosti k zajištění jejich pohledávky plynoucí z poskytnutého úvěru kupujícímu či developerovi. Ačkoliv vznik zástavního práva k nemovitosti a jeho zápis do katastru nemovitostí nečiní v praxi větších potíží, v případě jeho výmazu již takový závěr učinit vždy nemůžeme. K tomu v minulosti jistě přispěl i nejednotný postup pracovišť katastrálních úřadů v těchto věcech.

Mezi oblast donedávna zatíženou rozdílným přístupem katastrálních pracovišť, patřila též otázka výmazu zástavního práva v případech, kdy se zástavní věřitel vzdal svým písemným prohlášením zástavního práva, čímž toto zástavní právo zaniklo. Některá katastrální pracoviště zastávala zcela rozdílné názory v požadavcích na listiny, na jejichž základě mělo v těchto případech dojít k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, což ve svém důsledku vedlo v některých řízeních až k závěru, že se k podaným návrhům na vklad výmazu zástavního práva nepřihlíželo.

V rámci tohoto příspěvku autor stručně shrne způsoby zániku zástavního práva a vkladové listiny pro výmaz zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí, to se zaměřením na zánik zástavního práva vzdáním se ve smyslu ustanovení § 1377 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Způsob zániku zástavního práva je upraven v ustanovení § 1376 a § 1377 OZ.

Zástavní právo zanikne zejména v případě, kdy zanikne zástavním právem zajištěný dluh, tedy pokud dojde ke splacení dluhu. V takovém případě v souladu s ustanovením § 66 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „KatV“) příslušné katastrální pracoviště provede výmaz zástavního práva na základě potvrzení o zániku práva. Zákon pak dává zástavnímu věřiteli povinnost požádat v takovém případě (ledaže si strany ujednaly, že zástavní věřitel o výmaz zástavního práva nepožádá nebo vlastník požádal o zápis uvolněného zástavního práva) o výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí bez zbytečného odkladu, tj. podat návrh na vklad výmazu takového zaniklého zástavního práva. Možnost docílit výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí má rovněž samotný již bývalý zástavní dlužník, to však pouze pod podmínkou, že prokáže zánik zástavního práva listinou potvrzenou zástavním věřitelem (potvrzením o zániku práva) nebo rozhodnutím soudu či jinou veřejnou listinou[1].

Současně však existuje několik OZ předvídaných situací, kdy zástavní právo zanikne, přičemž zajištěná pohledávka trvá i nadále. Tyto případy jsou vyčteny v ustanovení § 1377 OZ, přičemž se z pohledu nemovitostí jedná o případy, kdy: (i) zanikne zástava, tj. nemovitost, v takovém případě příslušné katastrální pracoviště provede výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí současně se zrušením zápisu nemovitosti v katastru nemovitostí; (ii) složí zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené nemovitosti, v takovém případě příslušné katastrální pracoviště provede výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí na základě potvrzení o zániku práva; (iii) uplyne doba, na níž bylo zástavní právo k nemovitosti zřízeno, v tomto případě příslušné katastrální pracoviště vymaže zástavní právo na základě prohlášení vlastníka příslušné nemovitosti, že zástavní právo zaniklo uplynutím času (dle § 70 odst. 3 KatV)[2] a (iv) vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva.

Právě výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí dle posledně uvedeného bodu (iv), tj. výmaz zástavního práva, které zaniklo v souladu s ustanovením § 1377 odst. 1 písm. b) OZ, činil v praxi v minulosti obtíže.

V praxi se jedná o situace, kdy se zástavní věřitel dobrovolně vzdá svého zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí k nemovitosti. Motivy pro toto jednání věřitele mohou být rozličné. V praxi se často jedná o situace vynucené převodem zastavené nemovitosti ze zástavního dlužníka na třetí osobu za účelem získání finančních prostředků pro úplnou či alespoň částečnou úhradu zastavené pohledávky zástavního věřitele. V těchto případech tak pohledávka zástavního věřitele nezaniká, neboť finanční prostředky představující kupní cenu nemovitosti jsou často ve prospěch zástavního věřitele vyplaceny až v okamžiku po převodu vlastnického práva na třetí osobu, na níž je nemovitost převáděna. Třetí osoba mající zájem o koupi nemovitosti pak zcela oprávněně může mít zájem na nabytí vlastnického práva k nemovitosti nezatížené. Dalším z častých případů v praxi, kdy takto zástavní právo zaniká, bývá řešení výmazu zástavního práva v rámci zajišťování postupných převodů nemovitostí vybudovaných v rámci developerských projektů, které využívají projektové financování poskytované bankovními subjekty, či případně též o situaci, kdy se zástavní věřitel vzdává svého zástavního práva ve vztahu k pohledávkám budoucím. Z uvedeného plyne, že se v praxi jedná o nemalou skupinu případů.

Z pohledu způsobu výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí se v tomto případě jedná o situaci, kdy zákon stanoví, že skutečnost zapisovaná do katastru nemovitostí vzniká, mění, nebo zaniká a promlčuje se, nestanoví však listinu, na jejímž základě se tato změna do katastru nemovitostí zapíše. V souladu s ustanovením § 66 odst. 1 písm. g) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „KatZ“) je tak povinností Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (dále jen „ČÚZK“) obecně závaznou vyhláškou stanovit závazně listinu, na jejímž základě se tato změna zapíše. V souladu s ustanovením § 66 odst. 1 písm. b) KatV je pak touto listinou potvrzení o zániku práva vydaného osobou, v jejíž prospěch je zaniklé právo v katastru zapsáno. Potvrzení o zániku práva pak musí splňovat následující obsahové náležitosti: (i) označení osoby, která potvrzení vydává, (ii) označení osoby, jejíž právo zaniklo nebo se promlčelo, (iii) označení nemovitostí údaji podle KatZ, (iv) označení práva, které podle potvrzení zaniklo nebo se promlčelo, (v) odkaz na ustanovení jiného právního předpisu, podle kterého k zániku nebo promlčení práva došlo, (vi) právní skutečnosti, které vedly k zániku nebo promlčení práva.

Z uvedené právní úpravy plyne, že vkladovou listinou má být v daném případě zejména písemné potvrzení o zániku zástavního práva vydané zástavním věřitelem s obsahovými náležitostmi, jak jsou uvedeny v předchozím odstavci. V praxi však nezřídka zástavní věřitelé přistupovali k „pouhému“ vydání vzdání se zástavního práva, tj. učinění samotného právního jednání, na jehož základě dochází k zániku zástavního práva, a tento dokument využívali jako vkladovou listinu pro návrh na vklad výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí či případně vydávali vzdání se zástavního práva za současného potvrzení o jeho zániku. Část katastrálních pracovišť pak tyto listiny považovala za dostatečné pro povolení vkladu výmazu zástavního práva, část katastrálních pracovišť naopak k těmto listinám jako vkladovým vůbec nepřihlížela.

Tento nejednotný postup katastrálních pracovišť se pokusil vyřešit ČÚZK, a to vydáním sjednocujícího stanoviska č.j. ČÚZK-02374/2018-22 ze dne 22.2.2018 označeného „Výmaz zástavního práva, které zaniklo jeho vzdáním se“ ve znění jeho doplnění stanoviskem č.j. ČÚZK-05176/2018-22 ze dne 7.5.2018 v podobě interního předpisu závazného pro obecně pro celou soustavu katastrálních pracovišť.[3]

V rámci uvedeného stanoviska ČÚZK zejména vyjádřil právní názor spočívající v posouzení zápisu do katastru nemovitostí v případě výmazu zástavního práva, které zaniklo vzdáním se, jako zápisu s deklaratorními účinky, kdy samotné zástavní právo nezaniká výmazem z katastru nemovitostí, nýbrž na základě skutečnosti, s níž zákon tento zánik spojuje. V návaznosti na to ČÚZK také uvedl, že vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem lze jako vkladovou listinu akceptovat pouze v případě, pokud je rovněž doloženo, že adresované písemné právní jednání, kterým se zástavní věřitel vzdal zástavního práva, bylo zástavnímu dlužníkovi doručeno, přičemž uvedené doručení může být v rámci vkladového řízení doloženo všemi možnými způsoby. Současně ČÚZK uzavřel, že v praxi to tak znamená, že nejprve musí být vyhotoveno a adresátovi řádně doručeno vzdání se zástavního práva, jehož náležitosti stanoví OZ, a následně se pak vyhotoví potvrzení o zániku zástavního práva, jehož náležitosti jsou stanoveny § 66 odst. 3 KatV.

Uvedené závěry ČÚZK jsou logické a vycházejí z aplikace právní teorie účinků jednostranného právního jednání. Současně není pochyb o skutečnosti, že vydání potvrzení o zániku zástavního práva v řešeném případě nutně předchází účinné a platné vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem.

Závěrem lze shrnout, že v souladu s výkladem ČÚZK je možné v praxi docílit výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, které zaniklo vzdáním se, na základě:

(i) samotného vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem s doložením doručení zástavnímu dlužníkovi, v případě, že je návrh na vklad výmazu zástavního práva podáván zástavním věřitelem;

(ii) samotného vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem v případě, že je návrh na vklad výmazu zástavního práva podáván zástavním dlužníkem (i bez doložení doručení, neboť samotná skutečnost podání návrhu na vklad potvrzuje skutečnost doručení vzdání se zástavního práva); a

(iii) potvrzení o zániku zástavního práva vzdáním se vydaného zástavním věřitelem.

I přes uvedené však lze v praxi doporučit zachování celého dvou stupňového postupu, tedy aby zástavní věřitel v prvé řadě vydal písemné vzdání se zástavního práva, přičemž toto řádně doručil zástavnímu dlužníkovi, a následně vydal potvrzení o zániku zástavního práva s náležitostmi viz výše, které bude využito jako vkladová listina pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

[1] § 1379 OZ

[2] Syruček, Sabotinov a kol., Realitní právo, Nemovitosti v realitní praxi, 1. vydání, 2018, str. 393

[3] stanovisko Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č.j.: ČÚZK-02374/2018-22 ze dne 22.2.2018  a stanovisko č.j. ČÚZK-05176/2018-22 ze dne 7.5.2018