Velká i středně velká města dnes čelí společnému problému – nedostatek místa pro novou výstavbu. Bytové domy, kanceláře, občanská vybavenost – všechno se musí vejít do už tak zastavěného území. Proto developeři a investoři čím dál častěji hledají nové příležitosti – v prolukách nebo na brownfieldech. Právní úprava sice zatím brownfieldy výslovně nezvýhodňuje, ale směr je jasný. Zastavování „na zelené louce" – greenfield – se postupně omezuje a legislativa tlačí developery k tomu, aby využívali již zastavěné území.

Co je proluka a brownfilend

Proluka je nezastavěný prostor (pozemek) v souvislé městské zástavbě, který vznikl vybouráním budovy nebo byl ponechán volný.

Brownfield je opuštěná, nevyužitá nebo zanedbaná nemovitost (pozemek, budova, areál)

Proč se zástavba přesouvá do měst?

Trendu k zastavování brownfieldů nahrává hned několik faktorů:

Zpřísnění pravidel pro zemědělskou půdu – greenfieldy

Od roku 2024 platí přísnější podmínky pro zastavování nejkvalitnější půdy v I. a II. třídě ochrany. Podle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu lze tuto půdu zastavět jen výjimečně, především pro veřejně prospěšné stavby.

Územní plány preferují kvalitu bydlení

‍Místní právní úprava často vychází z požadavků krajských územních plánů na zvyšování kvality prostředí a pohody bydlení. To v praxi znamená, že obce nechtějí dále zahušťovat zástavbu tím, že by povolily stavbu všude kolem.

Lesní pozemky jsou téměř nedotknutelné

‍Vyjmutí lesního pozemku z ochrany je dnes prakticky nemožné.

Pozemky na okrajích měst zdražují

‍Tržní cena zastavitelných pozemků výrazně roste a s ní i povinné příspěvky obcím za zasíťování pozemků. K tomu se přidává složitost rozšíření zastavitelného území obce.

„Brownfieldy tak nabízejí reálnou alternativu – výstavbu bez zabrání nové půdy, často v atraktivní lokalitě blízko centra města,“ zdůrazňuje advokát Martin Tůma.

Jak stavět na brownfieldu

Na brownfieldech se nabízí realizace výstavby dvojím způsobem. Buďto novou výstavbou, nebo využitím staveb, které již na těchto pozemcích stojí, byť v nevyhovujícím stavu. Vše samozřejmě za předpokladu, že územní plán umožňuje na pozemcích brownfieldu výstavbu. V případě že neumožňuje, je častým nástrojem k zajištění potřebné změny územního plánu dojednání takzvané plánovací smlouvy, na základě které samospráva (za určitou kontribuci) změnu územního plánu umožní.

Postup č.1: Nová výstavba od základů po odstranění stávající stavby

Tento postup znamená nejprve odstranit stávající stavbu a až potom začít stavět novou. Zní to jednoduše, ale z naší advokátní praxe můžeme říct, že jednoduché, alespoň legislativně, to určitě nebývá.

Proces obnáší:

• Řízení o odstranění stavby (včetně projektové dokumentace ve stejném rozsahu jako pro povolení nové stavby)
• Potvrzení o odstranění stavby
• Následné řízení o povolení nového záměru

Postup č.2: Rekonstrukce stávající stavby (změna dokončené stavby)

Mnohem praktičtější může být nepovažovat celý projekt za novou stavbu, ale za rekonstrukci té stávající. Místo dvou řízení tak projdete jen jedním – řízením o změně dokončené stavby.

Výhody tohoto postupu:

• Jediné stavební řízení namísto dvou
• Možnost využít zrychlené řízení při splnění podmínek
• Nižší náklady i časová náročnost
• Menší prostor pro námitky účastníků řízení

Ale jsou zde jistá omezení – rekonstrukce má svá pravidla. Nesmí narušovat urbanistický charakter zástavby, což v praxi znamená, že musíte zachovat základní objemové vlastnosti původní stavby a navázat na okolní zástavbu. Převedeno do praktického příkladu – nemůžete si jen tak postavit mrakodrap tam, kde stála dvoupatrová továrna.

Co když brownfilend není v katastru nemovitostí?

V prolukách a na brownfieldech často narazíte na problém, že stavba – nebo to, co z ní zbylo – není vůbec zapsaná v katastru nemovitostí. Neznamená to ale, že by váš plán musel skončit. Řešení existuje, ale je poměrně náročné, a tak jestliže jste dosud celou situaci nekonzultovali s advokátem, nyní je ta správná chvíle.

Pokud je stavba zachována natolik, že je rozeznatelná dispozice původní budovy (zpravidla stačí obvodové zdi prvního nadzemního podlaží), můžete:

1. Požádat stavební úřad o vydání osvědčení o existenci stavby
2. S tímto osvědčením požádat katastrální úřad o zápis stavby do katastru nemovitostí
3. Teprve pak připravit rekonstrukci v souladu s obecnými požadavky

Praktické shrnutí pro investory a developery

Pokud uvažujete o výstavbě na brownfieldu nebo v proluce:

Začněte u územního plánu. Zjistěte, jestli na pozemku vůbec můžete stavět. Pokud ne, zvažte jednání o změně územního plánu prostřednictvím plánovací smlouvy.

Zvažte rekonstrukci místo nové výstavby. Řízení o změně dokončené stavby je rychlejší a levnější než odstranění staré stavby a následné povolení nové.

Zkontrolujte katastr nemovitostí. Pokud stavba není zapsaná, vyřiďte si osvědčení o existenci stavby.

Respektujte okolní zástavbu. Vaš projekt musí odpovídat charakteru území a zachovat základní objemové vlastnosti původní stavby.

Buďte připraveni na změnu. Legislativa se postupně přizpůsobuje realitě nedostatku stavebních pozemků a do budoucna lze očekávat větší podporu pro projekty na brownfieldech.

Plánujete stavební projekt na brownfieldu nebo v proluce?

Každá nemovitost má svůj příběh a každý projekt své specifické podmínky. Pomůžeme vám zorientovat se v právních požadavcích, vyjednat plánovací smlouvu nebo připravit strategii pro změnu územního plánu. Ani ten nejlepší projekt nevznikne bez smluv anebo povolení. Pomáháme vám realizovat vaše plány.

Ozvěte se nám na info@endors.cz.