.jpg)
Kdo někdy stál před úkolem prosadit novou stavbu v atraktivní lokalitě, ví, že samotný projekt je teprve začátek. To hlavní se odehrává u jednacích stolů, na schůzkách, při veřejných projednáních i v debatách s občany. Tam se rozhoduje, zda bude z nového projektu vítaný přírůstek nebo nežádoucí vetřelec. Naše zkušenost? Kdo zná pravidla hry a dokáže projekt srozumitelně představit, má náskok, který nakonec může rozhodnout o úspěchu.
Jak se nám daří prosazovat výstavbu zajímavých projektů? Jak dosáhnout přízně veřejnosti a samosprávy potřebné k nezbytné změně územního plánu? Odpověď je možná až překvapivě jednoduchá. Klíčem k úspěchu je systematická práce, trpělivou komunikací a tím, že dokážeme projekt představit srozumitelně obci, úřadům i veřejnosti.
Development a změna územního plánu patří mezi složité procesy, které vyžadují čas, trpělivost a pečlivou přípravu. Územní rozvoj není jen technická či právní otázka, ale setkávají se zde otázky urbanismu i rozličných představ o využití území. Dotýká se samotné podoby měst a obcí, jejich dlouhodobého fungování i každodenního života lidí, kteří v nich žijí.
Každý projekt začínáme důkladnou prověrkou. Z mapy využití území a regulativů územního plánu poznáme, zda je záměr proveditelný. Často se stává, že investor přichází s vizí, která je v přímém rozporu s územním plánem – v takovém případě je potřeba zjistit, zda má smysl o změnu usilovat, nebo zda je třeba projekt přetvořit.
V jednom případě jsme tak klientovi ušetřili měsíce práce i nemalé náklady, když jsme už na začátku analýzou vyhodnotili, že lokalita je pro zamýšlený záměr zcela nevyhovující a zastupitelstvo by nemělo vůli to jakkoliv měnit.
Je také dobré pečlivě zmapovat okolní zástavbu a charakter území. Je vhodné se vyvarovat cizorodým prvkům. Naopak je dobrým argumentem, pokud dokážete projekt s okolím vhodně skloubit. Stavba by neměla působit jako „pěst na oko“, ale spíše dokázat stávající prostředí vhodně doplnit či dotvořit.
V praxi se ukazuje, že nejlepší začátek je využít standardní rámec jednání – oficiální konzultaci na odboru územního plánování nebo účast na jednání zastupitelstva. Tyto kroky vám umožní zjistit, zda obec vnímá projekt jako příležitost, nebo riziko.
Už jsme se setkali se situací, kdy zastupitelé odmítali velké obchodní centrum, ale současně vítali menší projekt komunitního charakteru – například multifunkční dům se službami, kavárnou a menšími obchody.
Obce mají často jasnou představu o tom, jaké projekty chtějí. Úspěch záleží na ochotě tyto preference přijmout, pracovat s nimi a případně na schopnosti vycítit, co je chtěné či přijatelné a záměr těmto prioritám přizpůsobit.
„Je vhodné už v prvních krocích přizpůsobit projekt alespoň základním představám zastupitelů. Jinak se vám může stát, že vás doslova vyprovodí hned po pozdravu. Obce totiž poznají, zda investor přišel s respektem k jejich území, nebo jim chce prostě jen vnutit svou vizi, bezohledně. Pokud umíte dělat kompromisy a ukázat, že hledáte společnou řeč, dveře zůstávají otevřené daleko déle a výsledek může být objektivně lepší.“ Shrnuje Vít Kučera, partner advokátní kanceláře endors.
Stavební záměr není nikdy jen o samotné stavbě. Obce očekávají, že investor přispěje i na rozvoj okolí – ať už jde o chodníky, hřiště nebo úpravy dopravy. Z právního pohledu se jedná o příspěvky zakotvené v plánovacích smlouvách podle stavebního zákona, v praxi pak o férovou rovnováhu mezi zájmem investora a potřebami města.
Role právníků spočívá v tom, aby byly podmínky nastaveny transparentně a vymahatelně – a aby investor přesně věděl, co se od něj očekává. Mnohdy totiž příspěvky mohou vyplývat z veřejně dostupných dokumentů samotných obcí, takže investor může dopředu zjisti, jak vysoký příspěvek bude muset platit.
I tak, třeba v Hradci Králové, se aktuálně řeší zavedení zásad pro spolupráci města a investorů, kdy město chce jasně nastavit pravidla příspěvků na veřejný prostor a investoři to naopak vnímají jako skrytou daň. Do sporu vstoupily desítky firem, které podepsaly petici proti návrhu. Podobné regule už ale fungují v Praze, Pardubicích nebo Jihlavě.
„Dohoda o příspěvcích na infrastrukturu je dnes spíše standardem než výjimkou. Naší zkušeností je, že pokud investor dokáže obci ukázat, jak jeho příspěvek zlepší život v obci – ať už novým hřištěm, chodníkem nebo úpravou dopravy – mění se tón jednání. Stává se z toho výhoda, kterou vnímají i samotní občané. Nemluvě o tom, že forma příspěvku může být skutečně různá.“ doplňuje Vít Kučera, partner advokátní kanceláře endors.
Teprve po vyjasnění podmínek s obcí má smysl začít připravovat žádost o změnu územního plánu. Už několikrát se nám potvrdilo, že dobře připravené vizualizace a argumenty pomohly odvrátit kritické připomínky ještě předtím, než se dostaly do oficiálního řízení.
Včasné ladění podkladů šetří náklady i konflikty a konzultace s právníkem a zkušeným projektantem už v této fázi ušetří měsíce až roky, protože se předchází formálním připomínkám, odvoláním či zdlouhavým soudním sporům.
„Žádost je často prvním momentem, kdy se město, sousedé a další účastníci procesu seznamují se záměrem. I tato fáze je tedy velmi důležitá. Už několikrát nám při veřejném představení projekt doslova zachránily dobře připravené podklady, díky kterým jsme dokázali na dloubavé otázky veřejnosti pohotově reagovat. A diskuse o kritickém tématu skončila dříve než začala, vše se vyjasnilo.“ vzpomíná Vít Kučera, partner advokátní kanceláře endors.
Vít Kučera, řídící partner. Garant národních i mezinárodních transakcí zasmluvnil již 50+ milionových až miliardových dealů po celém světě. Jako zkušený vyjednavač má za sebou přes stovku úspěšně vyřešených soudních i mimosoudních sporů. Vít je také aktivní sportovec – úspěšně dokončil 8 triatlonů ze série Ironman.
Martin Tůma, vedoucí týmu stavebního práva. Zkušeným stavařům pomáhá s realizací stavebních projektů. Mezi jeho hlavní úspěchy patří dovedení 25+ developerských projektů k pravomocnému povolení. Jako nadšenec do práva náhrady škody, stavebnictví a odpovědnosti statutárů nedávno dokončil i Ph.D. studium na Univerzitě Karlově v Praze.
Vaši konkrétní situaci probereme během právní konzultace a navrhneme pro Vás nejvhodnější postup. Ozvěte se nám.
