.jpg)
Data jsou aktuální k 22.1.2025, případné změny budeme průběžně doplňovat.

Připravíme pro vás analýzu dopadu novely na váš projekt, pozemek, stavbu či obec, abyste přesně věděli, jaké změny se vás dotknou, jak se na ně můžete připravit a vytěžit z nich maximum. Napište nám o svém projektu na info@endors.cz.
Vláda chce do července prosadit reformu ve zrychleném řízení. Pokud projde, novela stavebního zákona začne platit 1. července 2026. Nové úřady začnou fungovat až 1. ledna 2027 – plný náběh změn bude trvat půl roku.
Největší změnou pro ty, kteří budou chtít stavět nebo upravovat stavby od roku 2027 bude podstatné rozšíření pravomocí stavebních úřadů a současně nová struktura, podobná katastrálním či finančním úřadům.
Tyto úřady budou mít na starosti povolovací řízení (stavební řád), ochranu veřejných zájmů (náhradu dnešních dotčených orgánů) vyvlastňování.
Pozor na výjimky: Ochrana vod a dopravní obslužnost zůstávají mimo tyto centrální úřady, takže pro tato povolení budete muset i nadále separátně.
A pozor: když při povolování vyjde najevo potřeba ochranného pásma vodního zdroje, stavební úřad ho zřídí automaticky (ex offo) – bez toho, abyste o to požádali, což může ovlivnit parametry vašeho projektu.

Dlouhodobý problém obecních stavebních úřadů – úředníci často měli blízko k místním politikům či obyvatelům. Státní úřady by měly být na místní reprezentaci nestranné.
„Úředníci stavebních úřadů nejsou ve výkonu své úřední činnosti zcela nezávislí na obci, neboť ta má vliv na organizaci a provoz stavebního úřadu skrze tajemníka úřadu, kterého jmenuje starosta obce a je podřízen vůli zastupitelů obce. Tajemník úřadu tak má moc u stavebního úřadu fakticky prosadit zájmy vedení obce,“ říká Martin Tůma, advokát z endors.
Kvalifikaci pro výkon úředníků orgánů územního plánování a stavebních úřadů budou splňovat nejen autorizovaní architekti, inženýři či technici.
Nepodstatné změny návrhu ÚP (kvůli kterým není nutno opakovat celé veřejné projednání) výslovně zahrnou:
Více obcí může územní plán pořizovat společně (ale vždy jen stejného druhu – například obecní ÚP obcí, ale ne obcí a krajů). Pro developery působící ve více obcích to může být výhodné pro koordinaci změn ÚP.
Úřady rozvoje území budou posuzovat nejen technickou proveditelnost, ale i ekonomickou přiměřenost projektů. Může třeba rozhodnout, že neuplatní nějaký požadavek na výstavbu, pokud by jeho splnění bylo zjevně ekonomicky nepřiměřené vůči přínosům.
„V praxi to může znamenat mnohem větší prostor pro správní úvahu úředníků. A čím více prostoru pro interpretaci, tím více prostoru pro možné spory.“
„Úředníci budou muset oceňovat stavby a posuzovat jejich rozpočty. Personální kapacity úřadů už dnes ale často nestačí na to, aby rozhodnutí dostatečně odůvodnily. Uvidíme, zda kromě novelizace vláda myslela i na lidské kapacity“ komentuje Martin Tůma, vedoucí stavebního týmu v endors.
Novela zavádí princip, kdy se technické požadavky na stavbu (včetně hluku a vibrací) nemusí uplatnit, pokud by jejich splnění bylo ekonomicky nepřiměřené vůči přínosům.
V praxi: Pokud by protihluková opatření v centru města stála víc než samotná stavba, úřad může povolit odchylku, pokud odpovídá místním poměrům.
Jestliže stavíte v proluce mezi historickými budovami, nemusíte splnit všechny moderní požadavky, pokud by to bylo ekonomicky nesmyslné.
V praxi: Při přestavbě objektu v centru města na byty nemusíte splnit všechny dnešní požadavky na nové stavby, když by to znamenalo například kompletní demolici nosných konstrukcí. Úřad musí posoudit přínos versus náklady.
Přečtěte si náš článek o brownfieldech a prolukách.
Nově může obec vydat obecně závaznou vyhlášku a nárokovat od vlastníků pozemků úhradu za zhodnocení pozemku kvůli změně územního plánu.
Když se váš pozemek díky změně územního plánu stane zastavitelným a jeho hodnota výrazně vzroste, obec si může říct o část toho navýšení.
Výše náhrady bude zastropovaná vyhláškou ministerstva a vztahuje se na situace, kdy:
Nově se rozšíří prostor pro plánovací smlouvy mezi obcí a developerem. Můžete si smluvně dohodnout, co kdo udělá – třeba že přispějete na školku výměnou za souhlas obce se změnou územního plánu.
Když bude plánovací smlouva s obcí podmínkou povolení záměru (tedy pokud tak stanoví územní nebo regulační plán) a obec odmítne plánovací smlouvu uzavřít, může ji k tomu donutit soud – pokud shledá odmítnutí obcí za neoprávněné a stavebníkem navrhované protiplnění za přiměřené.
Z některých požadavků pro výstavbu (parkování, sítě, občanské vybavení) se také budete moci „vyplatit" – příspěvkem obci na vybudování potřebné infrastruktury podle plánovací smlouvy.
Obce budou mít větší kontrolu nad změnami územních plánů a můžou si víc věcí diktovat. Ale:

Naši advokáti mají zkušenosti s vyjednáváním účasti na budování infrastruktury. Domluvíme férové podmínky, které obec nemůže odmítnout.
Předběžná informace dostává opět význam. Už to nebude jen názor od úředníka, jehož závaznost si sám určí, ale závazný podklad pro vaše plánování. Úřad vám musí poskytnout předběžnou informaci k širšímu okruhu otázek – od přípustnosti záměru až po konkrétní požadavky na dokumentaci.
Úřad musí odpovědět do měsíce.
Od předběžné informace se úřad může odchýlit jen když se změní právní předpisy, okolnosti nebo zjistí nové skutečnosti.
Než investujete do projektové dokumentace, zjistíte si závazně, jestli má váš záměr šanci na povolení. A když úřad řekne ano, nemůže si to pak rozmyslet jen proto, že se mu to přestane líbit.
Od července 2026 vzniká nový druh vyhrazené stavby: stavba hromadného bydlení. Pokud plánujete bytový komplex nad 10 000 m² podlahové plochy s převažující funkcí bydlení, projekt bude spadat do této kategorie.
Dle novely jsou stavby hromadného bydlení považované za vyhrazenou stavbu a ve veřejném zájmu, a tudíž se jím nebude zabývat místní úřad, které nemusí mít tolik zkušeností s projekty takové velikosti. Vše by mělo jít k Centrální úřadu, který má největší koncentraci odborných úředníků.
A protože jsou vyhrazenou stavbou ve veřejném zájmu, platí pro ně možnost mezitímního rozhodnutí – můžete začít stavět ještě před pravomocným povolením. Odvolání proti mezitímnímu rozhodnutí není přípustné, což zrychluje celý proces.
„Mezi tyto stavby hromadného bydlení budou spadat desítky nových developerských projektů pro bydlení jen v rámci Prahy. Při jejich povolování se developeři mohou snažit spojovat více stavebních objektů pod jedno povolení, tak, aby součet ploch přesáhl hranici 10.000 m2. Zákon pak nevylučuje etapizaci výstavby takto sloučených staveb, ani jejich postupnou kolaudaci, takže může být účelné vícero etap výstavby spojit pod jednu žádost,“ říká Martin Tůma, advokát z endors.
Potřebujete pomoci s povolením vyhrazené stavby? Ozvěte se nám. Váš projekt si zaslouží pozornost. Dopřejte si advokáta, který vám ji dá.
Když stavíte bytový komplex s 10 000 m² a více podlahové plochy:

„Zastavitelné území" není nový pojem, ale od července 2026 dostává novou definici. A ta definice rozhoduje o tom, co můžete na pozemku postavit.
Dosavadní pojem „zastavěné území“ se mění na „zastavitelné území“, které zahrnuje nově i tzv. nestavební plochy – ve kterých lze stavět pouze veřejnou infrastrukturu.
Nově jsou definovány bloky (stavební a nestavební).
Terminologie se mění, ale princip zůstává – jde o pozemky kolem domu, které k němu patří.

Nový zákon slibuje značné zrychlení, společně se podíváme na konkrétní příklady.
Dotčené orgány budou ve většině případů vydávat pouze nezávazná vyjádření (ne závazná stanoviska). Závazná stanoviska zůstávají jen pro výjimečné případy - například na území národních parků, kde budou dotčené orgány rozhodovat jako speciální stavební úřady.
Klíčová změna: Stavební úřad se může od nezávazných vyjádření odchýlit, ale musí svoje rozhodnutí řádně odůvodnit. Přebírá tedy mnohem větší odpovědnost za výsledné rozhodnutí.
Klíčové pro developery je, že stavební úřad nově nebude smět přihlížet k těm částem vyjádření, kde úředník překročí svou působnost, nebo kde se snaží řešit věci, které už byly jednou provždy vyřešeny v územním plánu.
To výrazně omezuje dosavadní libovůli a „kreativitu" dotčených orgánů v průběhu řízení.
Námitky v řízení budou muset být odůvodněné a specifikovat, jak konkrétně se stavba má dotknout práv souseda. Nebudou důvodné námitky, u kterých nebude doloženo porušení právních předpisů.
Blanketní námitky typu "je to moc vysoké" nebo "kazí to ráz krajiny" bez konkrétního odůvodnění neprojdou.
Lhůta pro podání správní žaloby proti povolení zůstává 1 měsíc, ale už nebude možné žalobu ve druhém měsíci rozšířit o další žalobní body.
Odkladný účinek žaloby bude možné přiznat pouze pokud byl návrh podán společně se žalobou – ne dodatečně.
V praxi: Rychlejší právní jistota pro stavebníky. Sousedé budou muset reagovat rychleji a konkrétněji.
Nově můžete podat správní žalobu proti závaznému stanovisku už před podáním žádosti o povolení. Odpadá podmínka vyčerpání opravných prostředků.
Neposuzuje se dotčení veřejných zájmů, které už bylo nebo mělo být posouzeno v územně plánovacím řízení. Ochrana zemědělského půdního fondu a rázu krajiny se v povolovacím řízení nebude posuzovat, když už byla posouzena v územním plánu.
V praxi: Musíte být aktivní už při námitkách proti územnímu plánu – některé veřejné zájmy budou vypořádány již tam.
Dosud jste museli aktivně dokazovat, že váš projekt nikomu neublíží. Nově platí opak – pokud stavíte v zastavitelném území a splníte obecné požadavky, předpokládá se, že práva ostatních zachováváte.
Jak to funguje:
→ Platí domněnka, že práva účastníků řízení nezasahujete.
Vy: Že splňujete formální požadavky (což je obvykle jasné z projektové dokumentace)
Účastníci řízení (třeba sousedé): Musí aktivně dokázat, že jim projekt přesto škodí
Pozor: Tato domněnka platí jen v zastavitelném území. Mimo něj se standardně prokazuje, že projekt práva ostatních nezasahuje.
V praxi: Soused už nemůže jen napsat "nesouhlasím, protože mi to vadí". Musí konkrétně prokázat porušení jeho práv a odkázat na právní předpisy. A to je mnohem těžší.
Kdo stavěl, zná frustraci z čekání na vyjádření správců sítí. Měsíc, dva, tři – a pak podmínky, které projekt komplikují nebo prodražují. To se mění k větší odpovědnosti správců – za skutečné umístění vedení sítí, a tak za souhlasné vyjádření k stavbě.
Správci sítí dostanou zastropovanou lhůtu 30 dní na vyjádření. Když ji nesplní, platí fikce souhlasného vyjádření bez podmínek.
Správci sítí budou mít povinnost zveřejňovat vytýčení svých vedení v digitální technické mapě. Pokud tam vedení není, považuje se za neexistující – k tíži správce sítě, ne vaší.
To znamená konec situací, kdy při stavbě "náhodou" objevíte kabel, který nebyl v mapě, a správce po vás chce úpravy projektu. Když vedení není v mapě, je to problém správce, ne váš.
Když stavební úřad předběžně zjistí vady žádosti, kvůli kterým by ji musel zamítnout, musí vyzvat stavebníka k vyjádření a úpravě podkladů s přerušením řízení. Tím je vyloučeno formalistické zamítání žádostí.

Ne všechno bude rychlejší. Některé věci naopak přidají byrokracii.
To v praxi znamená, že získávání podkladů v územním plánování a koordinace stanovisek bude dál komplikovaná. Různé verze dokumentace, nejasné požadavky, prostor pro chyby.
Stavební úřady budou muset posuzovat víc než dosud (včetně ekonomické stránky), ale současně dostatečně odůvodnit své rozhodnutí. Nedostatečný personál úřadů to často nezvládá ani teď.
Odvolací řízení bude znamenat více práce pro krajské úřady – musí dojíždět na místní šetření jednotlivých staveb. Hrozí riziko rozhodování bez dostatečné znalosti místních poměrů.

Stavíte v historickém centru nebo památkové zóně? Pak znáte frustraci z požadavků památkové péče, které vycházejí z právní úpravy z dob minulých. To se mění.
Památková péče musí nově skloubit ochranu a využití nemovitostí s důrazem na potřeby občanského vybavení a současného života lidí. Jde o přesun od germánského modelu konzervace k středomořskému modelu adaptace.
Zvýšení právní jistoty: Konečně budete přesně vědět, kde ochranné pásmo je a kde ne.
Aktualizace plánů: Obce budou muset aktualizovat historické plány ochrany – s přesnými kritérii a podmínkami.
Méně libovůle: Památkový orgán už nebude moci vyžadovat nadměrnou dokumentaci „jen tak“, ale musí své posouzení odůvodnit podle nově doplněných zásad památkové péče.

Dosud jste museli získat souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu (ZPF) a pak ještě povolit stavbu. To se mění – stavební úřad bude posuzovat ochranu ZPF sám.
Stavební úřad posoudí podmínky pro odnětí půdy ze ZPF sám v rámci povolení.
Když stavíte v zastavitelném území podle územního plánu, podmínky pro odnětí už byly posouzeny v územním řízení. V povolovacím řízení se tak odnětí znovu neřeší.
Včetně agrovoltaiky nebo výstavby rybníků.
Mimo území národních parků rozhoduje stavební úřad o odnětí nebo omezení ochrany lesa.
Stavební úřad povoluje i záměry do 30 metrů od okraje lesa.
Jeden úřad, jedno řízení, jedno rozhodnutí. Míň koordinace, rychlejší proces.
U jednoduchých staveb (včetně rodinných domů) už není povinný.
Pro žádost o závazné stanovisko nemusíte předkládat úplnou dokumentaci – stačí jen to, co úřad potřebuje k posouzení.
Když bude rozpor mezi tím, co je v povolení, a tím, co je v ověřené projektové dokumentaci, platí dokumentace. Konečně.
K žádosti můžete předložit vlastní návrh rozhodnutí (jako žalobní petit). Úřad pak jen posoudí, jestli je v souladu s právem.
Novela přesně definuje, co se považuje za nepodstatnou odchylku od projektové dokumentace. Takže menší změny při realizaci už nemusí znamenat dodatečné povolení.
Budete moci začít užívat stavbu dřív, než je kompletně dokončená.
U podzemních vedení sítí můžete pasport stavby nahradit geodetickým zaměřením – míň byrokracie při dokončování.
Novela přinese developerům nové příležitosti – rychlejší povolovací řízení, předvídatelnější procesy, méně prostoru pro blanketní námitky. Ale také nové výzvy – ekonomické posuzování projektů úřady, změny ve struktuře úřadů, nové požadavky na dokumentaci.
Chcete vědět, jak konkrétně se změny dotknou vašeho projektu?
Domluvte si konzultaci – projdeme s vámi váš záměr a připravíme strategii, která využije nová pravidla ve váš prospěch.
Novela by mohla nabýt účinnosti už 1. července 2026, nová struktura úřadů by pak měla začít plně fungovat od 1. ledna 2027. Přechodné období 6 měsíců je kritické pro podání stávajících žádostí.
Jde o bytové komplexy nad 10 000 m2 podlahové plochy. Tyto projekty nově řeší Centrální stavební úřad, což zrychluje proces díky mezitímním rozhodnutím.
Obce mají silnější slovo v územním plánování a mohou rozhodnou i o výjimce z územního plánu až v povolovacím řízení. Pokud by byla podmínkou realizace projektu plánovací smlouva, můžete se proti odmítnutí jejího uzavření obcí bránit i u soudu.
Pokud se správce sítě nevyjádří do 30 dnů k vaší žádosti, zákon předpokládá souhlasné stanovisko bez podmínek.
Martin Tůma zastává pozici advokáta a vedoucího týmu stavebního práva v advokátní kanceláři endors. Věnuje se sporové agendě, s níž má bohaté zkušenosti z rozsáhlých a komplikovaných kauz týkajících se zejména pojištění, výstavby, dopravy, nájmů a celé řady dalších odvětví.
Tyto zkušenosti Martin dále zúročuje v rámci agendy stavebního práva, kde pomáhá klientům s realizací výstavbových projektů, včetně zastupování před úřady a správními soudy. Úspěšně také absolvoval Ph.D. studium zaměřené na otázky náhrady škody, o kterých také pravidelně publikuje.

Vít Kučera je zakladatelem a jediným společníkem kanceláře, tvůrcem její vize a garantem jejích hodnot. V advokátní praxi se zaměřuje především na soudní spory a akviziční poradenství. Věnuje se rovněž péči o strategické klienty kanceláře. Vyhledává neobvyklé případy a situace vyžadující kreativní a inovativní přístup.
