Právo pronajímatele zastavit dodávky služeb neplatícímu nájemci a obdobné právo společenství vlastníků zastavit dodávky služeb vlastníku jednotky
Nejvyšší soud České republiky se ve svém nedávném rozhodnutí[1] vyjádřil k otázce nároku pronajímatele bytu, jako poskytovatele služeb, zastavit dodávky služeb nájemci, jako příjemci daných služeb, který neplatí zálohy. Současně se vyjádřil i k obdobné situaci, kdy vlastník jednotky neplatí zálohy společenství vlastníků, jako poskytovateli služeb. Závěry Nejvyššího soudu, především odpověď na otázku, zda je poskytovatel služeb oprávněn zastavit dodávky v případě neplacení záloh, jsou v daných situacích rozdílné. V následujících řádcích přinášíme vysvětlení rozdílu těchto dvou situací a závěry, které rozsudek Nejvyššího soudu přinesl.
Co jsou to služby?
Službami jsou zejména dodávky tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávky pitné vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, provoz výtahu v domě, osvětlení společných prostor a podobně.
Pronajímatel: může „odstavit“ svého neplatícího nájemce?
Jednou z povinností, ke kterým se pronajímatel zavazuje, je zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. S tím se pojí také jeho povinnost zabezpečit nájemci dodávky služeb. Dle názoru Nejvyššího soudu plnění těchto svých povinností nemůže pronajímatel podmiňovat plněním povinností nájemce, tedy ani řádným placením nájemného a záloh za služby. Zjednodušeně řečeno tedy skutečnost, že nájemce neplatí, a tím neplní povinnosti, ke kterým se zavázal, neopravňuje pronajímatele mu například odstavit dodávky pitné vody.
Společenství vlastníků: jak je to v případě, že vlastník bytové jednotky neplatí společenství, které mu poskytuje služby?
Společenství vlastníků může také zabezpečovat dodávky služeb vlastníkovi bytové jednotky. Budou to zpravidla nezbytné služby, které si vlastník může zabezpečit sám jen velice obtížně. Zde je na rozdíl od vztahu pronajímatel – nájemce koncepce plnění povinností odlišná. Společenství vlastníků totiž na shromáždění schvaluje, jaké služby bude vlastníkům poskytovat, a vlastník je povinen platit náklady spojené s poskytováním těchto služeb. Tyto náklady platí formou záloh. V případě, že neplatí, dostává se do prodlení. Společenství vlastníků jednak může tuto dlužnou částku vymáhat, ale také může rozhodnout, že neplatícímu vlastníkovi služby nadále poskytovat nebude. Z názoru Nejvyššího soudu dovozujeme, že v případě, že shromáždění společenství vlastníků může rozhodovat o tom, jaké služby bude a nebude poskytovat, může také rozhodnout o tom, že vlastníkovi bytu, který řádně neplatí, nebude tyto služby poskytovat vůbec. To však bude možné jen v případě, kdy odstavení jednoho vlastníka neohrozí užívání služeb ostatními vlastníky, kteří platí zálohy řádně, a odstavení jen jednoho vlastníka je tedy fakticky možné. Z povahy věci to tedy nebude například osvětlení společných prostor nebo provoz výtahu.
Proč je v uvedených situacích rozdíl?
Nejvyšší soud správně přistupuje k situacím pronajímatel – nájemce a vlastník bytu– společenství vlastníků rozdílně. Činí tak na základě různých právních základů uvedených vztahů, rozlišné právní úpravy, která se na dané situace aplikuje, ale také na základě různého stupně ochrany, která je poskytována účastníkům daných vztahů.
Jste v podobné situaci a nevíte si rady? Neváhejte nás kontaktovat, rádi pomůžeme.
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20.2.2024 spis. zn. 26 Cdo 3535/2022