Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.5.2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021
„Smlouva o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti nemusí mít písemnou formu a může být uzavřena i ústně.“[1]
Představte si následující situaci.
Chcete si koupit nemovitost. S prodávajícím jste uzavřeli rezervační smlouvu, na jejímž základě pro vás prodávající nemovitost rezervuje. Rezervační doba končí, vy však potřebujete ještě čas na vyřízení hypotéky na financování kupní ceny nemovitosti. Současně si obě strany chtějí formálně potvrdit, že transakce proběhne a že z ní z rozmaru ani jedné ze stran nesejde.
Právě pro tyto případy je tu smlouva o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti.
Jedná se o v realitní i právní praxi běžně užívaný institut. Nejde o nic méně ani více, než o smlouvu, kterou se alespoň jedna ze stran (prodávající nebo kupující, v praxi však většinou obě) zavazuje uzavřít po vyzvání kupní smlouvu o převodu nemovitosti (tedy smlouvu realizační).
Přestože z ustanovení zákona nevyplývá povinnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí zvláštní formou, například formou písemnou, nebylo mezi právní veřejností dosud zcela jednoznačné, zda nemusí být uzavřena stejnou formou, jako předmětná v budoucnu uzavíraná smlouva.
V případě převodu nemovitosti přitom zákon na kupní smlouvu (tj. realizační smlouvu) klade právě požadavek písemné formy. Bylo tedy otázkou, zda smlouva o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti přeci jen nemusí mít písemnou formu.
Tuto otázku však nedávno objasnil Nejvyšší soud, který se ve svém rozsudku věnoval platnosti ústní smlouvy o smlouvě budoucí k převodu nemovitosti. V rozsudku podpořil platnost této ústně uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, čímž zároveň překvapil značnou část odborné veřejnosti.
O jakou konkrétní argumentaci se Nejvyšší soud ve svém rozsudku opřel a jaké může mít rozhodnutí důsledky pro strany vstupující do smluv o smlouvách budoucích? To jsme si uložili za cíl pokusit se osvětlit (nejen) laické veřejnosti.
I. Nosná argumentace Nejvyššího soudu
Nejvyšší soud konstatoval, že jakkoliv lze rozumět tomu, že smlouva o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti by měla být zachycena v písemné formě, neboť se tím chrání jak práva prodávajícího tak i kupujícího a jejich oprávněné očekávání budoucího prodeje – koupě (vůle nemovitost prodat a koupit), nelze pominout, že předmětem takové smlouvy je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době kupní smlouvu o převodu nemovitosti, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.
Dále opřel své závěry o fakt, že podle současné právní úpravy nemusí smlouva o smlouvě budoucí obsahovat podstatné náležitosti budoucí (kupní) smlouvy.
Vedle toho Nejvyšší soud argumentuje ústavní zásadou, že nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá, projevující se v tom, že prodávající a kupující nemohou být nuceni uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí o převodu nemovitostí v písemné formě, protože jim zákon písemnou formu neukládá.
Všechny tyto důvody proto dovedly Nejvyšší soud k závěru, že je platná i ústní smlouva o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti.
II. Důsledky rozsudku pro smlouvy o smlouvách budoucích
Nově potvrzená akceptovatelnost ústní formy smlouvy o smlouvě budoucí o převodu nemovitosti má značný význam.
Argumentace Nejvyššího soudu se totiž dle našeho názoru nemusí a nebude vztahovat jen na smlouvy o převodu nemovitosti, lze ji naopak aplikovat i na další typy smluv, u kterých zákon vyžaduje zvláštní formu, například tedy na zástavní smlouvy k nemovitosti, licenční smlouvy k obchodnímu tajemství apod.
Nově se dále otevírá možnost domáhat se u soudu určení obsahu kupní smlouvy o převodu nemovitosti (a dalších smluv, kde je u realizační smlouvy předepsána zvláštní forma) i bez existence smlouvy o smlouvě budoucí v písemné formě. I tak ovšem musí domáhající se prokázat, že k uzavření ústní smlouvy o smlouvě budoucí (a s jakým obsahem) skutečně došlo, což může být velmi komplikované a bez podpůrných důkazů prakticky nemožné.
My nadále rozhodně doporučujeme uzavírat všechny významné smlouvy o smlouvách budoucích písemnou formou, nehledě na to, že ji zákon v daném případě nevyžaduje. Jedná se o nejspolehlivější způsob, jak se vyhnout problémům a ostatně i důkazní nouzi u soudu.
S přípravou smlouvy o smlouvě budoucí, stejně tak i s následnou přípravou samotné smlouvy realizační, je naše kancelář vždy připravena pomoci, a proto se na nás neváhejte kdykoliv obrátit.
[1] Právní věta redakčně upravena.