Skutečný test kvality Metropolitního plánu Prahy proběhne až v soudní síni

Nový územní plán města Brna, účinný od roku 2025, byl připravován řadu let a ambicí bylo vytvořit moderní plánovací nástroj odpovídající aktuálním potřebám města. 

Krátce po jeho uvedení v účinnost se ukázalo, že skutečný test kvality přichází až u soudů — a že soudní přezkum územního plánu může vést až ke zrušení jeho části. Pro Metropolitní plán Prahy to znamená jediné – jeho skutečná podoba se pravděpodobně bude dotvářet až v soudních síních.

Soudní přezkum územního plánu v praxi: 6 klíčových závěrů očima advokáta

Advokátka Jana Holcnerová analyzovala dosavadní judikaturu k územnímu plánu Brna a identifikovala opakující se vzorce — nejčastější procesní chyby, argumenty, které u soudů neobstojí, a situace, kdy soudy přistupují ke zrušení. Tyto trendy přímo ovlivní i budoucí rozhodování soudů o Metropolitním plánu Prahy. Přinášíme přehled těch nejzásadnějších. 

1. Omezení vlastnického práva územním plánem musí být přiměřené

Soud zdůraznil, že zásah do vlastnického práva musí být činěn v nezbytně nutné míře, nejšetrnějším ze způsobů vedoucích k zamýšlenému cíli. Nestačí, že regulace sleduje legitimní cíl – musí být také přiměřená a šetrná vůči právům vlastníků.

„Úkolem soudu v rámci přezkumu zásahu do práv navrhovatele je zjistit, zda si pořizovatel územního plánu nepočínal zjevně svévolně či diskriminačně, zda úkoly a cíle, které prostřednictvím územního plánu naplňuje, jsou legitimní a zákonné, a zda se v případě omezení vlastnických práv jedná o omezení v nezbytně nutné míře, vedoucí rozumně k zamýšlenému cíli a je činěno nejšetrnějším možným způsobem.“

„Co se týče proporcionality, není pochyb o tom, že územní plán stanovením ploch s rozdílným způsobem využití zasahuje do vlastnického práva navrhovatele. Takový zásah musí mít legitimní a o zákonné cíle opřený důvod, být činěn v nezbytně nutné míře, nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli a nesmí být diskriminační.“ 

Pro Prahu to znamená, že každé omezení – byť „jen do budoucna“ – musí být precizně odůvodněno, a to včetně vysvětlení, proč nebylo zvoleno méně restriktivní řešení.

- Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12. 3. 2026, č. j. 67 A 14/2025-425

2. Veřejné prostranství na soukromých pozemcích je potřeba řádně odůvodnit

Jedním z nejčastějších důvodů zásahu soudů bylo vymezování veřejných prostranství na soukromých pozemcích bez dostatečného odůvodnění.

Soudy stanovily jasné pravidlo:

„Krajský soud má za to, že z uvedeného nastavení jsou patrné základní direktivy pro umisťování změnových ploch veřejného prostranství. 

V první řadě by mělo jít o obecní pozemky, které jsou primárně k takovému způsobu využití určeny, a pokud nikoliv, je třeba odůvodnit potřebnost , in eventum nezbytnost, umístění plochy veřejného prostranství na pozemek soukromého vlastníka. 

K tomu může sloužit karta lokality, anebo dodatečně zpracovaná územní studie jako územně plánovací podklad. V ostatních případech musí být potřeba umístění veřejného prostranství na soukromé pozemky alespoň „zřejmá“. 

To zásadně limituje prostor obce zasahovat do soukromého vlastnictví bez velmi silné argumentace. 

„V kontextu Metropolitního plánu lze očekávat, že právě tato oblast bude patřit k nejčastěji napadaným,“ odhaduje advokátka Jana Holcnerová.

- Rozsudek krajského soudu v Brně ze dne 7. 5. 2025, č. j. 73 A 2/2025-84

3. Bez konkrétního odůvodnění plán u soudu neobstojí

Soudy nehodnotí primárně to, zda je zvolená regulace „ideální“, ale zda je dostatečně srozumitelně a konkrétně vysvětlena. To se týká jak samotného územního plánu, tak zejména vypořádání námitek jednotlivých vlastníků.

Obec musí reagovat na konkrétní argumentaci vlastníka, nikoliv pouze obecně popsat regulaci. 

Z rozhodnutí soudu vyplývá, že jestliže navrhovatel uplatní konkrétní námitky proti regulaci, která může přímo a bezprostředně zasáhnout do vlastnického práva –a takový zásah věcně konkretizuje – úřad se musí možnými dopady zabývat již ve fázi přijímání. 

A pokud úřad námitky navrhovatele – anebo jiného vlastník pozemků dotčených územním plánem – nevypořádá a napadené opatření obecné povahy řádně neodůvodní, nemůže tento nedostatek dodatečně napravit až svým vyjádřením v řízení před soudem.

Pro Metropolitní plán to znamená jediné: čím obecnější regulaci Metropolitní plán obsahuje, tím vyšší nároky budou kladeny na její individualizaci vůči konkrétním pozemkům.

– Odvozeno z rozsudku ek krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 2026, č. j. 67 A 1/2026-160

4. Argument „takto to bylo i dříve" soudy neakceptují

Odkaz na dřívější územně plánovací dokumentaci sám o sobě neodůvodňuje, proč navrhovaná regulace obstojí z hlediska zákonnosti a proporcionality. Nový územní plán musí obstát sám o sobě a reflektovat aktuální situaci v území.

Z judikatury vyplývá, že odkaz na dřívější územně plánovací dokumentaci nemůže sám o sobě odůvodnit, proč navrhovaná regulace obstojí z hlediska požadavků zákonnosti, legitimity a proporcionality, obzvláště z hlediska nalezení rovnováhy mezi soukromými a veřejnými zájmy. Smyslem vydání nového územního plánu je nově a na základě aktuálních poměrů posoudit urbanistickou koncepci obce a potřeby využití jejího území. 

Ačkoli je třeba ctít kontinuitu jako jednu ze zásad územního plánování, při pořizování nového územního plánu dochází k revizi existujícího stavu (kterou požadavek kontinuity nesmí znemožnit).

To má zásadní dopad na Metropolitní plán: každé omezení musí být nově a aktuálně odůvodněno, nikoliv pouze převzato.

- Odvozeno z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 16. 9. 2025, č. j. 1 As 119/2025-28

5. Nestačí „vzletné cíle“ – regulace musí být konkrétní

V Brně soudy opakovaně odmítly odůvodnění postavená na obecných formulacích o veřejném zájmu, ochraně krajiny nebo urbanistických hodnotách. Pokud nebyla konkretizována na danou lokalitu, neobstála.

Soudy opakovaně odmítly odůvodnění založená na obecných formulacích o veřejném zájmu, ochraně krajiny či urbanistických hodnotách, pokud nejsou konkretizována na konkrétní lokalitu.

„Odpůrce v rámci vypořádání námitek navrhovatelů k potřebě (účelu) zahrnutí právě jejich pozemků do plochy zeleně krajinné prezentuje celou řadu velmi obecných důvodů. Tyto jsou formulovány značně „vzletně“, ovšem současně velmi neurčitě a nekonkrétně.      

Odpůrce zmiňuje zejména zájem na trvalé existenci organismů z živočišné i rostlinné říše; jedinečnost krajinného a přírodního prostředí dané lokality patřící k nejvýznamnějším hodnotám města Brna, neopakovatelnou atmosféru obrazu města; mimořádné přírodní, kulturní a krajinotvorné hodnoty tvořené typickým prostorovým a druhovým uspořádáním bioty. 

Tyto proklamace ovšem nejsou nijak adresně specifikovány na poměry řešené lokality, natož aby daná tvrzení byla jakkoli odůvodněna. Nezmiňuje se žádný konkrétní druh bioty, který by zrovna v daném území vyžadoval ochranu.“

„Soud uzavírá, že ani odůvodnění regulace plochy Z.139 odkazem na plán ÚSES není přezkoumatelné. Neuvádí se v něm totiž konkrétní individualizované důvody pro vymezení biocentra LBC.LI04; nadto existují rozpory mezi předpoklady uvedenými vplánu ÚSES, charakterem dotčených pozemků a přístupem odpůrce k integrovaným jevům, které nejsou nijak vysvětleny.“

„Z toho plyne jasné poučení: Metropolitní plán nemůže obstát jako abstraktní urbanistický koncept – musí být schopen vysvětlit konkrétní dopady na konkrétní území,“ vysvětluje advokátka Holcnerová.

- Rozsudek krajského soudu v Brně ze dne 25. 2. 2026, č. j. 73 A 9/2025-177

6. Soudy do koncepce územního plánu nezasahují — ale excesy napraví

Důležité je zároveň připomenout, že soudy respektují právo obcí rozhodovat o rozvoji území a nevstupují do samotné koncepce, pokud se drží zákonných mantinelů.

Jak judikatura opakovaně zdůrazňuje:

„… při hodnocení zákonnosti územně plánovací dokumentace se soud řídí zásadou zdrženlivosti (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 12. 11. 2013, č. j. 2 Aos 3/2013-36). … Je to totiž právě obec, která se musí pokusit vyvážit zájmy vlastníků dotčených pozemků s ohledem na veřejný zájem, kterým je v nejširším slova smyslu zájem na harmonickém využití území.     

„Zdejší soud ve vztahu k této lokalitě zdůrazňuje …, že  obecně není úkolem soudu stanovovat, jakým způsobem má být určité území využito; jeho úkolem je sledovat, zda příslušná politická jednotka (obec) se při tvorbě územního plánu nevybočila z určitých věcných (urbanistických, ekologických, ekonomických a dalších) mantinelů daných zákonnými pravidly územního plánování. 

Bylo-li tomu tak, je každá varianta využití území, která se takto „vejde“ do mantinelů územního plánování, akceptovatelná a soud není oprávněn politické jednotce vnucovat variantu jinou. 

Soud brání jednotlivce (a tím zprostředkovaně i celé politické společenství) před excesy v územním plánování, avšak není jeho úkolem sám územní plány dotvářet.“

Zasáhne však v okamžiku, kdy regulace není odůvodněná, je nepřiměřená nebo je výsledkem svévolného postupu.

- Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12. 3. 2026, č. j. 67 A 14/2025-425

Metropolitní plán Praha a obrana proti němu

Obrana proti územnímu plánu je v českém právu relativně dobře ukotvena, ale stojí na dodržení poměrně přísných časových pravidel. Základní lhůta je jednoduchá: návrh na zrušení územního plánu nebo jeho části je nutné podat do jednoho roku od jeho účinnosti. Po uplynutí této lhůty již soudní ochrana proti samotnému plánu zpravidla odpadá.

Jak napsat žalobu proti územnímu plánu, které obstojí

Samotné podání návrhu pak není o pouhém nesouhlasu s územním plánem, ale o schopnosti přesvědčivě popsat konkrétní dopad regulace na daný pozemek. Klíčové je proto mít připravený přehled, v čem se situace změnila – například přeřazení ze stavební plochy do nezastavitelného území nebo zavedení omezení, které zásadně zužuje možnosti využití. 

„Velkou roli hraje i srovnání s předchozím stavem, ať už jde o starší územní plán, vydaná povolení nebo faktické využití území. Právě tím se totiž prokazuje intenzita zásahu do vlastnického práva. Stejně důležité je formulovat, proč je tento zásah nepřiměřený,“ dodává advokátka Jana Holcnerová.

V obraně proti územnímu plánu hrají klíčovou roli odborné podklady

Z praktického hlediska se pak jako velmi přínosné ukazují i odborné podklady, například urbanistické či ekonomické posudky, které dokážou dopady regulace konkretizovat. Pokud vlastník v průběhu pořizování plánu podal námitky, stávají se tyto dokumenty klíčovým důkazem .

Soudní přezkum územního plánu

Celkově tak platí poměrně jednoduché, ale důležité pravidlo: i když je územní plán již vydán, úspěšná žaloba nestojí na obecném nesouhlasu, ale na kvalitě a konkrétnosti argumentace. 

Soudní řízení nepředstavuje prostor pro hledání problému, ale pro jeho přesné právní pojmenování. V praxi proto rozhoduje zejména to, zda je žalobce schopen jasně ukázat, jak se regulace dotýká jeho konkrétního pozemku, v čem je zásah nepřiměřený a proč jej obec nedokázala dostatečně odůvodnit.

Jinými slovy, i ve fázi po vydání plánu platí, že soud „nepřepisuje“ územní plán, ale posuzuje, zda obstojí z hlediska zákonnosti – a právě na tento test musí být žaloba precizně zaměřena.

Připomínáme také, že novela stavebního zákona 2026 přináší změny v lhůtách a procesech, které mohou ovlivnit i vaši situaci.

Posoudíme, jak se Metropolitní plán dotýká vašeho pozemku

Pokud se vás Metropolitní plán dotýká, je vhodné věnovat mu individuální právní posouzení. Každý případ má svá specifika a rozhodující bývají právě detaily — konkrétní dopady na daný pozemek, způsob jejich odůvodnění a průběh pořizování plánu.

1. Projdeme s vámi, jak se nová regulace dotýká vašeho pozemku.
2. Posoudíme, zda jsou podmínky pro případnou obranu.
3. Navrhneme další postup.

Posoudíme váš případ a řekneme vám, jak postupovat. Domluvte si konzultaci.

AUTORKA ČLÁNKU – Mgr. Jana Holcnerová Advokátka

Jana se specializuje na stavební právo a právo nemovitostí. Díky zkušenostem, které získala jak v advokacii, tak jako právník developerské společnosti, provází klienty celým procesem od územního plánování přes povolení záměru a výstavbu až po prodej projektu.

Váš příběh si zaslouží pozornost. Dopřejte si advokáta, který vám ji dá.

Naši klienti k nám chodí s vizemi – postavit bytový komplex, přestavět budovu na kanceláře, pořídit si bydlení pro rodinu. My jim pomáháme najít cestu, jak jich dosáhnout. Právně bezpečně a efektivně. Máte i vy svou vizi, kterou vám pomůžeme realizovat? Ozvěte se nám.