.jpg)
Zastupitelstvo města Hradec Králové vydalo nový územní plán na svém zasedání 27. ledna 2026. Protože jeho pořizování bylo zahájeno podle předchozí právní úpravy, dokončilo se podle starého stavebního zákona.
Od 13. března 2026 se nový územní plán stal závazným podkladem pro rozhodování v území a vymezil mimo jiné:
Jde o završení mimořádně dlouhého procesu. Příprava nového územního plánu byla zahájena již v roce 2009 a jeho koncept i návrhy se v průběhu let opakovaně proměňovaly.
V průběhu pořizování nového územního plánu byly zvažovány a vzájemně poměřovány různé, často protichůdné, zájmy, od požadavků na rozvoj města a nové bydlení, přes ochranu zemědělské půdy, krajiny a životního prostředí, až po zájmy vlastníků jednotlivých nemovitostí.
Je proto přirozené, že výsledná podoba územního plánu nemůže vyhovovat všem a že mnozí hledají způsob, jak podobu územního plánu změnit.
„Územní plán neurčuje pouze obecnou koncepční podobu budoucího rozvoje města. Jeho regulativy mohou zásadně ovlivnit, jak lze jednotlivé pozemky využít, a tím i jejich hodnotu,“ vysvětluje Mgr. Vojtěch Adámek, advokát a vedoucí pobočky endors v Hradci Králové.
.jpg)
Územní plán mimo jiné stanoví:
Nový územní plán pracuje například s regulací funkčního využití, strukturou zástavby a její maximální podlažností či dalšími podmínkami využití území.
Pro vlastníky proto může nový územní plán znamenat například:
Nový územní plán tak v některých částech města vytváří podmínky pro intenzivní rozvoj, zatímco v jiných lokalitách možnosti využití pozemků naopak omezuje nebo stanoví nové podmínky. Dopad nové regulace se proto může u jednotlivých pozemků a ploch výrazně lišit.
„Při posuzování dopadů nové regulace na vaši nemovitost není vhodné vycházet pouze z toho, do jaké „funkční plochy“ pozemek dle hlavního výkresu spadá,“ upozorňuje Mgr. Vojtěch Pavlas, advokátní koncipient z hradecké pobočky endors.
Rozhodující mohou být také další části územního plánu, například podmínky prostorového uspořádání, které mohou stanovit např.:
Dále pak doporučujeme zkontrolovat veřejně prospěšné stavby, ať už dopravní či technické infrastruktury nebo jiné, či požadavky na územní studie, etapizaci nebo další specifické regulativy. A pokud s kontrolou potřebujete pomoci, ozvěte se nám přes formulář.
„Pro investora je tak klíčové, aby neposuzoval pouze otázku, zdali je daný pozemek v zastavitelné ploše a jestli má určený požadovaný způsob využití, ale také aby dále zjišťoval, co přesně a za jakých podmínek nový územní plán na předmětném pozemku umožňuje realizovat,“ dodává Mgr. Vojtěch Adámek, advokát a vedoucí hradecké pobočky endors.
Změna územního plánu může ovlivnit nejen možnost využít zájmové plochy pro původně zamýšlený účel, ale například také ekonomiku projektu, předpokládanou kapacitu zástavby, dopravní napojení, počet podlaží atd.
Pro projekty, které dosud nebyly pravomocně povoleny, je nový územní plán zásadní. Územní plán je závazným podkladem pro rozhodování v území, a pokud se připravovaný záměr dostane do rozporu s novou regulací, musí být tato skutečnost v příslušném povolovacím procesu zohledněna.
Odlišná situace může nastat u záměrů, které již byly pravomocně povoleny.
Nový územní plán totiž sám o sobě nemůže zpětně zrušit účinky pravomocných správních rozhodnutí, platí však, že může pro budoucí vývoj území stanovit odlišnou regulaci, která se následně promítne do dalšího rozhodování v území.
Pro investory a developery tak nový územní plán představuje důvod k pečlivé kontrole celého portfolia připravovaných záměrů. U projektů, které se s novou regulací dostaly do konfliktu, může být namístě včas zvážit úpravu projektu, jednání o změně územního plánu nebo příprava soudní obrany proti příslušné části územního plánu.
Skutečnost, že byl územní plán schválen zastupitelstvem města a nabyl účinnosti, ještě nevylučuje možnost jeho soudního přezkumu. Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy a návrh na jeho zrušení je oprávněn podat každý, kdo tvrdí, že jím byl na svých právech zkrácen.
„Aktuálně řešíme nejvíce věcí v této oblasti s vlastníky pozemků, jejichž možnosti využití nový územní plán omezil nebo je jinak znehodnotil, případně s vlastníky sousedících či jinak dotčených nemovitostí, kteří se obávají dopadů nové regulace na svůj majetek,“ uvádí Mgr. Vojtěch Pavlas, advokátní koncipient z hradecké pobočky endors.
.jpg)
Při přezkumu územních plánů platí, že soudy respektují právo obcí na samosprávu, pouhý nesouhlas s podobou územního plánu proto zpravidla nestačí.
„Návrh na zrušení opatření obecné povahy může směřovat například proti nedodržení zákonného postupu při jeho pořizování a vydání, proti nedostatečnému odůvodnění, vadám při vypořádání námitek nebo proti nepřiměřenému zásahu do vlastnického práva. V každém případě je ale nezbytné situaci podrobně analyzovat a pečlivě vystavět odbornou argumentaci,“ radí Mgr. Vojtěch Adámek, advokát a vedoucí hradecké pobočky endors.
Možnost obrany proti nového územnímu plánu města Hradec Králové je časově omezena.
Návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části lze podat do jednoho roku ode dne, kdy opatření obecné povahy nabylo účinnosti. U nového územního plánu Hradce Králové připadá konec lhůty na 13. března 2027.
Při přípravě soudního návrhu je nutné identifikovat konkrétní zásah do práv, analyzovat danou část územního plánu, projít případné rozhodnutí o námitkách a připravit přesvědčivou argumentaci pro soudní přezkum.
Pokud se chcete územnímu plánu Hradce Králové bránit, rozhodně platí „čím dříve, tím lépe“.
Územní plán města Brna, který nabyl účinnosti v minulém roce, byl napaden více než 70 žalobami. Na 35 rozsudků krajského soudu a Nejvyššího správního soudu vedlo ke zrušení vybraných částí územního plánu města Brna.
Judikaturu k územnímu plánu města Brna analyzovala advokátka Mgr. Jana Holcnerová a identifikovala opakující se vzorce vedoucí k rušení částí územního plánu, jež shrnula ve článku zde: https://www.endors.cz/blog/metropolitni-plan-praha
„Zkušenosti z Brna tak ukazují, že má smysl se proti novému územnímu plánu aktivně bránit a využít všechny prostředky, které právní řád nabízí. Případný neúspěch námitky při pořizování územního plánu sám o sobě neznamená, že územní plán obstojí i v soudním přezkumu,“ doplňuje Mgr. Vojtěch Adámek, advokát a vedoucí hradecké pobočky endors.
.jpg)
Do 13. března 2027 běží lhůta na soudní obranu. Advokáti z hradecké pobočky endors vám během jedné konzultace řeknou, jaké dopady má územní plán na váš pozemek i jaké možnosti obrany se nabízejí, pokud plán významně mění možnosti pozemku proti vašemu zájmu. Ozvěte se.
Nový územní plán je již účinný. Pro vlastníky a investory proto dává smysl provést alespoň základní zhodnocení územního plánu ve vztahu k jejich nemovitostem.
Nový územní plán Hradce Králové bude mít dopad na tisíce vlastníků a desítky investorů, developerů a jejich záměrů. Konkrétní dopady se však u každého pozemku mohou lišit.
Podstatné je posoudit celý právní rámec regulace a její vliv na zamýšlené využití nemovitosti.
Pokud se vás územní plán Hradce Králové dotýká, je vhodné věnovat mu individuální právní posouzení. Každý případ má svá specifika a rozhodující bývají právě detaily, dopady na daný pozemek, způsob jejich odůvodnění a průběh pořizování plánu.
→ Novela stavebního zákona 2026: změny a dopady v praxi
→ Změna územního plánu & development. Jak obhájit svůj stavební záměr
→ Krajský soud v Hradci Králové: praktický průvodce
Vojtěch Adámek je advokát a vedoucí pobočky endors v Hradci Králové. Věnuje se především závazkovému právu, sporové agendě a stavebnímu právu.
Kontakt: adamek@endors.cz nebo +420 604 967 409
Vojtěch Pavlas je advokátní koncipient na pobočce endors v Hradci Králové. Specializuje se na územní plánování, stavební právo a smluvní a sporovou agendu.
