Poptávka po luxusních hotelech roste i mimo velká města – čím více na dosah přírody, tím lépe. Národní parky tak představují tu nejexkluzivnější a zároveň tu nejkomplikovanější možnost výstavby. Za každým úspěšným projektem v chráněném území bývá právník, který rozumí nejen zákonům, ale i tomu, jak příroda a byznys mohou koexistovat. Na základě našich zkušeností s realizací takových projekt vás s některými jejich úskalími seznámíme.

Zásady péče NP: Jak definují stavební záměr a podmínky

Na území národního parku a jeho ochranného pásma platí zvláštní pravidla. Pro každý park jsou stanoveny „Zásady péče", které detailně definují, co smíte postavit a za jakých podmínek. V nich se detailně dozvíte, co musíte splnit a se kterým státním úřadem musíte komunikovat – jak pro povolení vaší stavby, tak i pro její užívání.

Pozemek v Národním parku: Lze koupit státní pozemek pro development?

Pozemky – a tedy část národního parku – ve vlastnictví státu v zásadě nelze koupit ani jinak získat – darováním či jiným úplatným/bezúplatným převodem vlastnictví. Existuje jen několik výjimek, zejména pro pozemky se stavbou zapsanou v katastru nemovitostí nebo směnu pozemků odůvodněnou naplňováním cílů ochrany přírody a krajiny.

Zóny NP a jejich dopad na získávání povolení

Národní parky se dělí na 4 zóny – přírodní, přírodě blízké, soustředěné péče o přírodu a kulturní krajiny. Každá sleduje specifický cíl ochrany, který přímo ovlivňuje, zda hotelový projekt získá potřebná povolení. Proto je dobré, aby se developer seznámil s cílem zóny, ve kterém se pozemek nachází a uvážil, zda zamýšlený hotel cíl zóny splní… a bude moci získat povolení.

Změna územního plánu v NP

Územní plány v NP mají jasnou prioritu, aby zůstala zastavěná co nejmenší část chráněné přírody s výjimkou hromadné rekreace, ale současně s přihlédnutím k ochraně přírody. V podstatě jde o zásadu nerozšiřovat další budovy pro bydlení, aby lidé nezatěžovali přírodu nad potřebnou míru, protože by muselo vzniknout o to více obslužné infrastruktury.

I proto obvykle nejsou umožněny stavby pro osobní bydlení narozdíl od staveb pro hromadnou rekreaci – hotely a penziony, které zpravidla obsahují rozsáhlé služby pro veřejnost jako toalety, parkoviště, půjčovny sportovního vybavení, restaurace, které splňují zásady

Správa parku, např. KRNAP, pak sama neschvaluje změnu územního plánu ani nevydává stavební povolení, ale je tzv. dotčeným orgánem ochrany přírody a nahrazuje Odbory životního prostředí krajského úřadu, které tuto působnost vykonávají mimo národní parky.

Spolupráce se správou NP při výstavbě a developmentu

Správa parku vydává klíčové stanovisko jak při změně územního plánu, tak i při povolení stavby.

„Z naší zkušenosti je získání těchto stanovisek dobrým předpokladem i pro kladný přístup všech zúčastněných orgánů. Když tedy svůj záměr zkoordinujete s příslušnou správou parku a získáte tedy souhlasné stanovisko, s velkou pravděpodobností překonáte všechny ostatní překážky povolovacích řízení,“ zdůrazňuje advokát Martin Tůma.

Vyplatí se proto od samého počátku přípravy záměru spolupracovat se správou parku a dle jejích požadavků průběžně žádat o stanoviska ostatní dotčené státní orgány, které při povolování obvykle vystupují – hygiena, požární ochrana, bezpečnost dopravy, vodoprávní úřad, správci veřejných sítí, místní komunikace či památkáři.

Překážky v povolovacím řízení: Jak sladit nesouhlasná stanoviska a veřejné zájmy

Pokud některý z dotčených orgánů vydá nesouhlasně závazné stanovisko nebo vyjádření, záměr není odsouzen ke skartování: stavební úřad v povolovacím řízení má možnost požadavky zkoordinovat tak, aby vytvořil předpoklady pro získání zbylých kladných stanovisek.

Pokud přesto bude některé stanovisko nesouhlasné, stavební úřad musí v povolovacím řízení porovnat soupeřící veřejné zájmy a dát přednost tomu důležitějšímu. Například při rekonstrukci Vítkova Hrádku nad Lipnem (nejvýše položená zřícenina v ČR) dostala památková péče přednost před ochranou přírody a úpravy na památce byly povoleny.

Stavět v národních parcích znamená vyvážit zájmy mezi ochranou přírody a podnikatelskými ambicemi. Když rozumíte oběma světům, dokážete najít cestu, která uspokojí správce parků i investory.

Plánujete výstavbu?

Novela stavebního zákona 2026 přináší novou kategorii vyhrazených staveb, rychlejší povolovací řízení i změny v plánovacích smlouvách s obcemi. Připravili jsme kompletní přehled změn.