.jpg)
V rodinném domě je situace jednoduchá – jste vlastníkem pozemku i budovy, instalujete nabíjecí stanici do své garáže, na svém pozemku a napájíte ho ze svého elektroměru. Zde až na výjimky není o čem přemýšlet a domácí wallbox si můžete nechat nainstalovat bez dalšího přemýšlení.
Stejně tak můžete učinit, pokud wallbox chcete instalovat v bytovém domě, avšak s oddělenými garážemi, které jsou ve vašem vlastnictví, pokud nemusíte zasahovat do elektrických rozvodů v domě a máte pobočný elektroměr, který počítá vaši vlastní spotřebu.
Obdobně nemusíte nic řešit u novostaveb, kde jsou parkovací stání již připravena na instalaci wallboxů, protože projekt domu zpravidla počítá i se způsobem odečtu elektřiny.
V bytovém domě ale narazíte na institut tzv. společného vlastnictví. Nabíjecí stanice pro elektromobily téměř vždy zasahuje do společných částí domu:
A zde začíná právní problematika: podle zákona není možné bez souhlasu ostatních spoluvlastníků provádět změny, které by je zatěžovaly nebo omezovaly jejich práva.
V drtivé většině případů bude potřeba souhlas ostatních vlastníků jednotek. Na ten ovšem nemáte právní nárok, a proto je vhodné zjistit dopředu, zda úpravám ve společné části domu jsou Vaši sousedé otevřeni.
Začněme tím nejdůležitějším: vlastník jednotky nemá ze zákona nárok na umístění wallboxu do společných částí domu. Podle občanského zákoníku a zákona o vlastnictví bytů platí, že jakékoliv změny ve společných částech domu vyžadují souhlas spoluvlastníků. A wallbox je ve většině případů takovou změnou – přidáváte zařízení, které spotřebovává energii, zabírá místo a může ovlivnit ostatní vlastníky.
V praxi to znamená: budete potřebovat souhlasy. A ty vám ostatní vlastníci jednotek dát nemusí.
Dobrá zpráva je, že většina SVJ dnes chápe realitu elektromobility, a pokud jim předložíte dobře připravený návrh, který jasně řeší náklady a odpovědnosti, souhlasy nebývají problém. V endors jsme pro klienty řadu těchto schvalovacích procesů připravovali a řídili.
Ministerstvo pro místní rozvoj, Ministerstvo průmyslu a obchodu a Ministerstvo dopravy vydaly v roce 2023 metodiku pro instalaci wallboxů ve společných prostorech bytových domů. V praxi Vám může posloužit jako vodítko pro SVJ i vlastníky jednotek.
Metodika rozlišuje tři základní situace, které jasně definují, jaké souhlasy či úkony budeme muset obstarat.
Typicky jde o instalaci na zeď u vašeho parkovacího stání, které je vymezené pouze čarami nebo značením na podlaze. Nemáte na něj výlučné vlastnictví, jen právo výlučného užívání podle prohlášení vlastníků nebo rozhodnutí SVJ.
Právně jde o nejkomplikovanější variantu – wallbox zasahuje do společných částí, připojuje se na společné rozvody, a pokud nemáte vlastní elektroměr, spotřebováváte společnou elektřinu.
Máte vlastní garážové stání evidované jako samostatná jednotka v katastru nemovitostí. V tomto případě je situace jednodušší – instalujete wallbox do svého vlastnictví, často už s vlastním elektroměrem.
Stále ale většinou potřebujete souhlas s instalací (protože kabeláž může vést společnými prostory), ale už nepotřebujete měnit prohlášení vlastníků ohledně nákladů.
Wallbox je umístěný venku na pozemku bytového domu, u parkovacího stání určeného pro vaše výlučné užívání. Z právního hlediska podobná situace jako varianta 1, navíc ale může přibýt požadavek na stavební povolení (pokud bude nutné vybudovat samostatně stojící stojan).
Pro všechny tři situace platí v zásadě stejná pravidla ohledně souhlasů a změny prohlášení. Liší se hlavně v technických detailech, které si společně projdeme.
%20(1).jpg)
Začneme tím nejnáročnějším procesem, který vás čeká – získávání podpisů od spoluvlastníků v bytovém domě:
Prohlášení vlastníků jednotek typicky obsahuje ustanovení o tom, že náklady na společné části domu nesou všichni vlastníci podle výše svých spoluvlastnických podílů. Pokud byste prohlášení nezměnili a wallbox nainstalovali, znamenalo by to, že ostatní vlastníci se musí podílet na nákladech spojených s provozem vašeho wallboxu.
A to by bylo nezákonné – nemohou platit za něco, co nemohou užívat. Wallbox přitom spotřebovává značné množství elektřiny (výkon běžně 11-22 kW),tedy znatelně vyšší hodnoty než u běžných domácích spotřebičů.
Jaké souhlasy potřebujete?
Pro změnu prohlášení vlastníků je potřeba:
„Přímo dotčený vlastník“ je ten, jehož práva by změna bezprostředně omezila. V praxi se to u wallboxů vyskytuje málokdy – přímo dotčení by byli například sousedé, jejichž parkovací místo byste nějakým způsobem omezili instalací.
Kdy změnu prohlášení nepotřebujete?
Existuje právní výjimka: pokud budete mít pro wallbox vlastní pobočný elektroměr nebo samostatnou smlouvu s dodavatelem energií.
V takovém případě se ostatní vlastníci na nákladech provozu wallboxu nepodílí – platíte si ho kompletně sami. Proto není třeba měnit prohlášení ohledně rozpočítávání nákladů.
Tato výjimka se nejčastěji týká situace, kdy máte vlastní garáž evidovanou jako samostatnou jednotku s vlastním elektroměrem.
Pozor: I v případě pobočného elektroměru ale stále většinou potřebujete souhlas s instalací (viz bod 2).
I když nepotřebujete měnit prohlášení vlastníků (viz výše), pořád budete ve většině případů potřebovat souhlas s tím, že wallbox vůbec můžete nainstalovat.
Souhlas je potřeba od nadpoloviční většiny vlastníků.
Kdy ho nepotřebujete? Pouze pokud instalace wallboxu nevyžaduje žádné zásahy do společných částí domu – tedy ani dodatečnou instalaci elektrických a datových rozvodů.
V praxi se to týká jen situace, kdy už máte vlastní garáž s připravenými rozvody. Takových případů je ale minimum.
Tady je potřeba rozlišovat mezi instalací wallboxu uvnitř budovy a venku – přistupuje se k nim odlišně.
Pokud instalujete wallbox uvnitř bytového domu, většinou stavební povolení nepotřebujete.
Důvod je prostý: samotná instalace elektrických a datových rozvodů není považována za stavbu ani za stavební úpravu. Wallbox je technické zařízení připojené ke zdi – jde v podstatě o montáž, nikoli stavbu.
Stavební povolení byste potřebovali jen tehdy, pokud by šlo o rozsáhlejší stavební úpravy garáže – například bourání stěn, změny konstrukce apod. To se ale u wallboxů prakticky nevyskytuje.
Zde už je situace složitější. Pokud instalujete wallbox jako samostatně stojící dobíjecí stojan, který je pevně připojen k zemi a má přivedené elektrické vedení, pak se to podle stavebního zákona považuje za stavbu. A u stavby potřebujete stavební povolení.
Řešení: Pokud máte na výběr, instalujte wallbox na vnější zeď bytového domu, nikoli jako samostatný stojan. Wallbox připevněný na fasádu se nepovažuje za stavbu, a vyhnete se tak zdlouhavému správnímu řízení.
%20(1).jpg)
I když máte všechny souhlasy, ještě nejste úplně v cíli. Musíte splnit další požadavky:
Pro běžný wallbox na střídavý proud s výkonem do 22 kW musíte zajistit správné technické vybavení – zásuvky typu 2 s jedním kolíkem a dvěma dutinkami, odpovídající jištění a ochranu před zkratem.
V praxi to znamená: wallbox musí instalovat odborná firma s příslušnou kvalifikací. Svépomocné řešení "na černo" je nejen nebezpečné, ale také nezákonné.
Požární předpisy v případě wallboxu nevyžadují speciální úpravy. Doporučujeme ale:
Tyto požadavky vyplývají i z pojistných podmínek – v případě požáru způsobeného neodbornou instalací můžete mít problém s pojistným plněním.
Pravidelná revize wallboxu je ze zákona povinná, stejně jako u všech elektrických zařízení. Pokud revizi nezajistíte, porušujete zákon a v případě škody to výrazně ovlivní pojistné plnění.
Poslední, ale zásadní krok: musíte požádat distributora elektrické energie o připojení wallboxu k distribuční soustavě. Nebo případně o navýšení příkonu, pokud stávající přípojka nestačí. Bez souhlasu distributora wallbox legálně provozovat nemůžete. V praxi distributoři tuto žádost většinou schvalují, ale proces může chvilku trvat.
Pozor: Pokud wallbox připojíte bez souhlasu distributora, hrozí vám odpojení od sítě a pokuta.
Aby vám nic neuteklo, tady máme přehledný postup od advokátů z endors, co všechno musíte udělat:
Nejdříve informujte ostatní vlastníky jednotek o svém záměru instalovat wallbox. Zároveň jim navrhněte změnu prohlášení vlastníka jednotky a požádejte o souhlas s instalací (pokud jsou tyto kroky ve vašem případě potřeba). Změnu prohlášení musí přijmout nadpoloviční většina vlastníků, plus všichni přímo dotčení vlastníci.
Pokud jste změnu prohlášení potřebovali a získali jste souhlas, podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí. Můžete podat buď změnu stávajícího prohlášení, nebo návrh nového úplného znění.
V případě, že instalujete wallbox jako samostatně stojící stojan venku, zajistěte si územní rozhodnutí nebo souhlas od stavebního úřadu. Toto se ale týká jen menšiny případů.
Zajistěte si projektovou dokumentaci k instalaci wallboxu. Zkontrolujte, že vše odpovídá technickým požadavkům a požárním předpisům. A nezapomeňte oznámit plánovanou instalaci výboru SVJ – a to i v případě, že nepotřebujete žádné souhlasy.
Teprve až po splnění všech těchto podmínek můžete přistoupit k fyzické instalaci wallboxu.
V praxi se setkáváme s tím, že SVJ wallbox často zamítne. Ne kvůli zlé vůli, ale kvůli obavám a nejasnostem. Připravili jsme přehled nejčastějších otázek, které SVJ klade, a odpovědí, které mohou možné obavy rozptýlit.
SVJ často odmítne wallbox s tím, že nejdřív musíte donést posouzení od Hasičského záchranného sboru. Někdy dokonce požadují speciální „požární posudek“ nebo „souhlas HZS s nabíjením elektromobilů.“
Právní rozbor: Pokud neměníte způsob užívání prostoru, není potřeba nové požární posouzení. Garáž byla zkolaudovaná jako garáž pro motorová vozidla – a to platí stejně pro auta se spalovacím motorem i pro elektromobily. Podle současné legislativy mají elektromobily stejný požární režim jako běžná auta, a proto k tomu není potřeba nového vyjádření.
Častá obava výboru SVJ je, že kvůli elektromobilům budete muset dům investovat do speciálního hasebního systému.
Právní rozbor: Nemusíte. Současná legislativa neukládá bytovým domům povinnost instalovat speciální hasební systémy kvůli elektromobilům. Pokud chce SVJ preventivně zvýšit požární ochranu, je to chvályhodné – ale není to podmínka pro povolení wallboxu.
SVJ se obává, že instalace wallboxu něco stojí společné části domu, nebo že případné opravy půjdou z fondu oprav.
Právní rozbor: Všechny náklady spojené s wallboxem hradí osoba, která ho chce. Instalaci wallboxu, vedení kabeláže, pobočný elektroměr, revize – všechno jde na náklady žadatele. Proto také navrhuje změnu prohlášení vlastníků, která jasně říká, že náklady na provoz wallboxu nesu daná osoba.
Pokud by v budoucnu bylo třeba něco opravit nebo upravit, opět to budou náklady uživatele wallboxu. SVJ to nebude stát ani korunu.
Pokud narazíte na odpor SVJ, doporučujeme nereagovat emotivně – SVJ má legitimní právo klást otázky a odpovědnost za bezpečnost domu. Pokud můžete, požádejte o osobní setkání, protože email nebo dopis je snadné ignorovat, ale osobní setkání s výborem je mnohem účinnější.
Nabídněte, že přijdete na schůzi výboru a všechno vysvětlíte. Dopředu si připravte dokumentaci, informace o wallboxu, návrh změny prohlášení, kontakt na instalační firmu, informace o požární bezpečnosti.
A pokud máte v domě sousedy, kteří také plánují elektromobil, nebo lidi, kteří vás podpoří, dejte je dohromady – když na shromáždění SVJ promluví víc lidí, má to větší váhu.
V endors pomáháme klientům s celým tímto procesem – od právní analýzy konkrétní situace přes přípravu dokumentace až po komunikaci se SVJ a řízení schvalovacího procesu. Vidíme, kde se dělají chyby, a víme, jak je předejít. Známe také argumenty, které SVJ nejčastěji používá, a umíme na ně připravit faktické odpovědi.
Protože wallbox není jen technická záležitost – je to především právní projekt a komunikační výzva.
Kontaktujte nás na info@endors.cz nebo volejte +420 222 767 393
Ondřej Chlada je partnerem a garantem pracovního práva v endors. Specializuje se na poradenství jak pro české, tak mezinárodní klienty. Pomáhá firmám strategicky řídit pracovní vztahy a nastavovat moderní personální procesy. Jde o předního experta na pracovní právo v Česku s oceněními z mezinárodních žebříčků – Chambers, Best Lawyer. A také nadšence do moderních technologií.
Kilián Slovák začínal v endors jako právní asistent a nyní pracuje na pozici advokátního koncipienta. V rámci své činnosti se zaměřuje především na přípravu smluv v oblasti korporátního a závazkového práva a transakcí a věnuje se i oblasti správního práva.
